부동산 비과세 실거주 요건(2년) 완벽정리

 

 

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부동산 비과세 실거주 요건(2년) 완벽정리

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안녕하세요^^ 유용한 정보를 공유하는 아프리카 북극곰입니다.

 

정부는 부동산을 잡겠다고 매년 강력한 대책을 내놓고 있습니다. 부동산 시장을 흔들고 있는 투기 세력을 잡겠다는 의지인데요. 빈대 잡으려다 초가삼간 다 태운다고, 지역의 실수요자들이 피해를 입지 않았으면 좋겠습니다. 

 

그래서 저도 최근 부동산 정책관련 포스팅을 집중적으로 작성하고 있습니다. 부동산 투기와 관련 없다는 분들도 정책을 잘 모르면 수천 또는 수억이 날라갈 수 있기에 잘 알아야 겠습니다.

 

 

 

지난번에는 일시적 2주택 비과세에 대해 정리했습니다. 일시적 2주택의 핵심은 기존주택 보유기한인데요. 내가 구매한 주택이 조정지역에 해당되는지 여부는 신규주택을 언제 매입했느냐에 따라 좌우됩니다. 

 

자세한 내용은 아래 글을 보시면 됩니다.

▶ 일시적 2주택 비과세 완벽정리(조정대상지역)

일시적 2주택 비과세 완벽정리(조정대상지역)

 

아울러 중요한 내용은 실거주 요건입니다. 비조정지역의 경우는 비과세 혜택을 받으려면 신규주택을 2년이상 보유만 하면 되었으나, 정부의 규제가 들어간 곳은 실거주 기간 요건을 갖추어야 비과세가 됩니다.

 

2022년 5월 10일 시행령 개정안은 글 하단에 다루도록 하겠습니다.

 

 

부동산 비과세 실거주 2년 82대책

2017년 8월 2일 정부는 폭탄하나를 들고나왔습니다. 일명 '82대책'이라는 종합부동산대책인데요. 부동산에 관심있거나 투자 중이라면 82대책부터 잘 이해하셔야 합니다. 

82대책의 내용을 간략하게 정리해보겠습니다.

 

■ 재건축 관련

○ 2018년 1월부터 재건축 초과이익환수제를 시행합니다.

 

○ 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한을 강화합니다. 이는 2017년 9월 이후 모든 재건축 조합에 적용됩니다.

 

○ 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한 합니다.

-관리처분계획인가 후부터는 소유권이전등기시까지 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지합니다.

-이는 17년 9월 개정안 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용됩니다.

 

○ 투기과열지구 내 정비사업 분양권 재당첨을 제한합니다.(조합원과 일반분양)

-투기과열지구 내 정비사업 일반분양 및 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 및 조합원 분양의 재당첨을 제한한다는 내용입니다.

-단, 법 시행전에 투기과열지구 내 주택을 소유 중이더라도 

① 법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우

② 법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정인 주택을 취득하여 조합원분양을 먼저 받은 경우

위 ① ②의 경우는 분양이 제한됩니다.

■ 양도소득세 관련

○ 조정대상지역의 다주택자에게 양도소득세 중과세를 적용합니다.

-2주택자는 중과세 10%

-3주택자이상 중과세 20%

-장기보유특별공제 적용을 배제합니다.

-분양권 전매하면 양도세율을 50%로 일괄 적용합니다.

 

○ 조정지역은 실거주 2년을 해야 비과세 혜택이 있습니다.

 

부동산 비과세 실거주 2년 조건 정리

■ 조정지역 실거주 2년

비조정지역 부동산의 경우 1세대 1주택자는 2년 이상 보유시 양도소득세 비과세인데요. 82대책 이후 조정지역에 해당하는 부동산을 신규로 매수했다면 '2년 보유' → '2년 실거주'로 조건이 바뀌었습니다.

 

2017년 8월 2일 이전 취득자는 보유 2년

2017년 8월 2일 당일 취득자는 보유 2년

2017년 8월 2일 이후 취득자는 거주 2년

 

■ 2020년 6월 19일 조정대상지역 및 투기과열지구 지정

○ 조정대상지역

-서울 : 전지역

-경기 : 전지역

※ 경기 일부 제외 지역 : 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인, 광주, 남양주, 안성

-인천 : 전지역 

※ 인천 일부 제외 지역 : 강화도, 옹진

-세종 : 행복도시 예정지역만 지정

-대전 : 전지역

-청주 : 동 지역, 오창 및 오송읍만 지정

 

○ 투기과열지구

서울 : 전지역

경기 : 과천, 성남분당 및 수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지 및 기흥, 화성(동탄 2만 지정)

인천 : 연수, 남동, 서구

대구 : 수성

세종 : 행복도시 예정지역만 지정

대전 : 동구, 중구, 서구, 유성(대덕구는 제외)

 

 

■ 2년 거주요건 분별하기

비과세를 위해 실거주 2년을 구분하는 것은 신규주택을 취득시 그 지역이 조정지역인지 아닌지를 확인하면 됩니다.

◆ 주택 취득의 기준 ◆

 

-일반 매매로 신규주택을 취득한 경우

잔금일과 등기일 중 빠른 날을 신규주택 취득일로 합니다.

 

-분양으로 주택을 취득한 경우

잔금일과 완공일 중 늦은 날을 신규주택 취득일로 보고, 완공 후 잔금을 지급한 경우는 잔금일과 등기일 중 빠른날을 취득일로 봅니다. 완공 전에 잔금을 지급한 경우는 완공일을 취득일로 합니다.

 

-당초 주택이 재개발, 재건축으로 완공되어 신규주택을 취득하는 경우 

기존주택 취득일을 신규주택 취득일로 판단합니다.

 

 

 

 

 

 

■ 조정대상 지역 실거주 2년 예외규정

조정지역 지정 이전인 비조정지역일 당시에 신규주택(분양권 포함)의 계약 증빙이 가능하다면, 당시 무주택세대는 실거주 2년 조건에 해당되지 않습니다.

○ 예를들어

대전지역 무주택세대가 2020년 6월 1일에 분양계약을 했다면 계약 서류 증빙만으로 몇년후 주택 양도시 실거주요건 없이 2년간 보유만으로 1가구 1주택 비과세 혜택이 가능합니다. 

 

그리고 조정지역 지정일 전에 무주택 세대가 매매계약을 하고 계약금을 지급한 경우에도 2년 거주요건에서 적용이 되지 않습니다. 2년간 보유만 하면 비과세가 됩니다.

 

만약 무주택세대가 아니라면 조정지역 지정 이후부터 무조건 실거주 2년을 해야 비과세가 됩니다.  

 

즉, 무주택세대라면 신규주택을 취득한 이후 조정지역으로 지정되었어도 거주 2년이 아니라 보유 2년인 것입니다.

 

■ 조정지역 실거주 2년을 피하는 방법이 있을까?

안타깝게도 조정지역의 주택을 구매하여 비과세 요건인 실거주 2년일 피하는 방법은 없습니다. 정부는 부동산 대책 발표할 때 비과세 요건 검증을 더욱 철저히 한다고 밝히기도 했는데요.

 

이 글을 읽으시는 분들 중에는 안계시겠지만 비정상적인 방법으로 비과세 요건을 갖추는 분들이 계십니다. 

예를 들면 아래와 같은 경우 입니다.

82대책 이후 조정지역에서 신규 주택을 매수했습니다. 매수자는 실거주 요건을 갖추기 위해 신규주택에 주민등록상 전입만 하고 실거주는 하지 않습니다. 그리고 임차인이 거주하는데, 임차인은 전입신고를 하지 않았습니다. 그렇게 된다면 비과세 요건인 실거주 2년을 갖추게 됩니다. 이러한 상태에서 매도 후 양도세 신고를 하지 않는 경우도 실제 있습니다. 

 

그래서 정부는 이러한 사례가 발생할 수 있기에 부동산 대책을 발표할때 마다 부동산 거래시 세밀하게 살펴보겠다고 합니다. 방법은 무작위로 뽑아 들여다 볼 수 있고, 전수조사를 할 수도 있습니다. 

 

일부 어떤분들은 

어떻게 찾아내겠냐? 하시겠지만, 비정상적으로 탈세하는 방법은 생각보다 잘 찾아냅니다. 휴대전화, 카드 사용 내용, 공과금 납부 내역 등 다양한 요소로 찾아내는데 그리 어렵지 않습니다. 

그러니 모험을 권해드리지 않습니다.

 

▶ 2022년 5월 10일 새롭게 개정된 시행령 내용입니다.

다주택자의 경우 주택 대부분을 양도하고 최종1주택이 된 이후부터 비과세 기한이 새롭게 계산되었습니다. 이를 '최종 1주택'이라고 칭했는데요. 2022년 5월 10일 양도분부터 최종 1주택이 폐지되었습니다.

 

즉, 다주택자가 1주택이 된 이후부터 기산하는 것이 아니라 주택 보유기간 및 거주기간 요건만 갖추면 비과세가 적용됩니다.

 

자세한 내용은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

 

22년 5월 일시적2주택 요건 완화, 최종1주택 폐지 총정리

 

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부동산 투자에 있어서 핵심은 비과세입니다. 얼만큼 절세를 하느냐에 따라 투자 성과가 좌우되는 건데요. 아는 만큼 결과물도 달라지니 배움을 끈을 놓치지 말아야 겠습니다.

 

지금까지 부동산 비과세 실거주 요건 2년에 대해 알아보았습니다.

 

 

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