일시적 2주택 비과세 완벽정리(조정대상지역)

 

일시적 2주택 비과세 완벽정리(조정대상지역)

안녕하세요^^ 유용한 정보를 공유하는 아프리카 북극곰입니다.

 

최근 부동산 정책이 실수요자 중심으로 편성하기 위해 강화되고 있습니다. 부동산 투기수요를 막겠다는 건데요. 오히려 실수요자들에게 피해가 발생하는 일이 없었으면 합니다.

 

 

지금부터 일시적 2주택 비과세에 대해 알아보려고 합니다. 특히 조정대상지역 및 투기과열지구의 경우 일시적 2주택 비과세 혜택이 달리 적용되는데 그것도 함께 정리하도록 하겠습니다.

 

일시적 2주택 비과세 조건

1주택자가 이사하려고 새로운 집을 구매하면 일시적 2주택자가 되는데, 이 경우 조건에 맞게 기존 주택을 매도하면 비과세 혜택이 주어집니다. 

 

비과세 조건은 아래 3가지를 모두 만족해야 합니다.(비조정지역인 경우)

 

1. 기존주택을 취득하고 1년 이상 지나 신규주택을 취득해야 합니다.

2. 기존주택을 취득일로 부터 2년 이상 보유 후 매도해야 합니다.

3. 기존주택은 신규주택 취득일로부터 3년이내에 매도해야 합니다. 반드시 기존주택을 3년 이내 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.(신규주택 3년이내 매도시 비과세 혜택은 없습니다)

 

▶ 2022년 5월 22일 시행령 개정에 따라 종전주택 양도일이 완화되었습니다.

자세한 내용은 아래 글을 참고 바랍니다.

 

22년 5월 일시적2주택 요건 완화, 최종1주택 폐지 총정리

 

 

일시적 2주택 비과세 신규주택 취득일 기준

다음은 신규주택 취득일에 대해 알아보겠습니다. 

신규주택의 취득 유형에는 아래와 같이 4가지가 있습니다.

 

■ 일반 매매로 신규주택을 취득한 경우

잔금일과 등기일 중 빠른 날을 신규주택 취득일로 하고, 종전주택 취득 후 1년 이후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년(조정지역 여부에 따라 2년)이내 매도를 할 경우 종전주택이 비과세가 됩니다.

 

■ 분양으로 주택을 취득한 경우

잔금일과 완공일 중 늦은 날을 신규주택 취득일로 보고, 완공 후 잔금을 지급한 경우는 잔금일과 등기일 중 빠른날을 취득일로 봅니다. 완공 전에 잔금을 지급한 경우는 완공일을 취득일로 합니다.

 

■ 관리처분인가 후의 입주권을 취득하여 주택을 취득하는 경우(승계입주권 취득)

입주권 취득일로부터 비과세 적용 시 주택수에 포함되고, 일시적 1주택과 1조합원 입주권 비과세 규정의 요건을 만족할 경우 종전주택이 비과세가 됩니다.

 

그러므로, 종전주택이 신규주택 취득일이 아닌 입주권 취득일로부터 3년이 경과한 경우이고, 3년 경과 후 비과세 요건을 충족하지 않으면 종전주택은 비과세가 적용되지 않는 점 유의해야 합니다.

 

○ 정리하면 

종전주택을 조합원입주권(종전주택 취득일로부터 1년 경과 후 취득) 취득일로부터 3년 이내 매도했을때 비과세가 적용됩니다.

 

종전주택을 입주권 주택이 완공되어 2년 이후 양도했을때는 조합원입주권 취득일로부터 3년이 경과했기에 비과세 적용이 안됩니다.

 

또한 종전주택을 입주권 주택 완공 후 2년이내 매도하였으나, 완공 후 2년 이내 전입 또는 1년 거주 요건을 충족하지 못하였기에 이는 조합원입주권 취득일로부터 3년이 경과한 경우로 비과세 적용이 안됩니다.

 

■ 당초 주택이 재개발, 재건축으로 완공되어 신규주택을 취득하는 경우 

기존주택 취득일을 신규주택 취득일로 판단합니다. 그래서 신규주택 취득조건(종전주택 취득후 1년 이후 신규주택 취득)과 종전주택 양도조건(신규주택 취득일로부터 3년 또는 1, 2년 이내 매도)을 충족한 경우에는 종전주택이 비과세가 적용됩니다.

 

○ 완공 후에 종전주택을 매도하는 경우에는 

일반적으로 완공 전 시점이 기존주택 취득일로부터 3년이 경과한 시점이기에 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.

 

 

일시적 2주택 비과세 조정대상지역

일시적 2주택 비과세의 핵심은 종전주택 양도기한입니다. 비조정지역에서 3년간 보유후 매도하면 비과세 혜택이 있지만, 조정지역이라면 달라집니다. 

 

그리고 조정지역 지정 또는 해제 등으로 종전주택 양도 기한 계산이 복잡해졌습니다. 하지만 정확히 알지못하여 계산 착오가 생기면 수천만원이 좌우되기에 확실하게 알아야 겠습니다.

 

■ 조정대상지역은 종전주택 보유기한 3년 → 2년으로 단축

○ 매도 기한 2년 단축 적용 대상

-2018년 9월 14일 이후에 조정지역에 있는 신규주택을 취득했거나, 매매계약을 체결한 경우

-종전주택이 조정지역에 있는 상태에서 추가로 조정지역에 있는 신규주택을 취득한 경우

 

○ 적용 제외 대상

조정대상지역 공고를 기준으로

-공고 전에 신규주택을 취득했거나, 

-공고 전에 신규주택 취득 후 매매계약을 체결한 경우입니다. 매매계약을 체결했다함은 계약금을 지급한 것을 의미합니다.

 

■ 조정대상지역은 종전주택 보유기한 2년 → 1년으로 단축 → 2년으로 완화(2022년 5월 10일 개정)

○ 매도 기한 년 단축 적용 대상

-2019년 12월 17일 이후에 조정지역에 있는 신규주택을 취득했거나, 매매계약을 체결한 경우

-종전주택이 조정지역에 있는 상태에서 추가로 조정지역에 있는 신규주택을 취득한 경우

 

※ 단, 기존 임차인이 있는 경우에는 최대 2년까지 연장 가능합니다.

 

 

일시적 2주택 비과세 종전주택 양도기간 1년 2년 3년 확인하기

만약 내가 조정지역이고 일시적 2주택 비과세 혜택을 받으려고 한다면 지금부터 알려드리는 내용을 확인해야 합니다.

 

■ 신규주택 취득일

종전주택과 신규주택의 조정지역 여부는 신규주택 취득일을 기준으로 확인해야 합니다.

○ 신규주택 취득일을 기준으로 종전주택이 비조정지역이거나, 신규주택이 비조정지역이라면 종전주택 양도기한은 3년입니다. 즉 종전주택과 신규주택 중 1곳이라도 비조정지역이라면 개정규정(2년)이 적용되지 않아 양도기한은 3년입니다.

 

○ 종전주택을 비조정지역 상태에서 취득했다 할지라도, 이후 조정지역으로 지정되었다면 신규주택 취득일 기준으로 종전주택이 조정지역에 해당하므로 종전주택이 조정지역이 됩니다.

 

■ 신규주택이 취득당시 조정지역에 해당되어도 예외인 경우

신규주택 취득일 기준으로 신규주택과 종전주택이 조정지역이라 할지라도 예외인 경우가 있습니다. 아래는 신규주택을 조정지역에서 취득한것으로 보지 않는 경우입니다.

○ 신규주택과 종전주택이 조정지역이고, 조정지역 공고를 발표하기 전에

-신규주택을 취득했거나(분양권, 입주권)

-신규주택 취득 매매계약을 체결(계약금)한 경우에는 개정규정인 1년, 2년에 적용되지 않아 종전주택 비과세 양도기간은 3년입니다.

 

■ 신규주택과 종전주택이 조정지역이고, 개정규정이 적용되는 되는 경우

신규주택 취득일 또는 매매계약일을 확인해야 합니다.

-신규주택 취득일 또는 매매계약일이 18년  9월 13일 이전이면 종전주택 양도기한은 3년

-신규주택 취득일 또는 매매계약일이 19년 12월 16일 이전이면 종전주택 양도기한은 2년

-신규주택 취득일 또는 매매계약일이 19년 12월 17일 이후이면 종전주택 양도기한은 1년 2년

 

■ 정리하자면

○ 신규주택 취득일 기준으로 종전주택과 신규주택이 조정지역인지 여부를 판단합니다.(분양권, 입주권도 포함)

 

○ 검토순서

① 종전주택이 조정지역인지 여부를 확인

② 신규주택이 조정지역인지 여부를 확인

③ 신규주택을 조정지역 공고 전에 취득 또는 매매계약 했는지 여부를 확인

④ 신규주택 취득 또는 매매계약일이 언제인지 여부 확인

 

 

 

 

 

일시적 2주택 비과세 사례

◆ 조정지역 일시적 2주택 비과세 조건 ◆

종전주택 신규주택 취득일 기준	신규주택 취득일 기준	조정지역 공고 전	종전주택 양도기한	비고
비조정	비조정	-	3년	-
비조정	조정	-	3년	-
조정	비조정	-	3년	-
조정	조정	공고 전 취득 및 계약	3년	-
조정	조정	공고 후 취득 및 계약	3년	2018.9.13 이전
조정	조정	공고 후 취득 및 계약	2년	2018.9.14 이후

 

■ 종전주택 양도기한이 3년인 경우

-비조정지역인 종전주택 + 비조정지역인 신규주택

-비조정지역인 종전주택 + 조정지역인 신규주택

-조정지역인 종전주택 + 비조정지역인 신규주택

 

■ 취득 당시에는 비조정지역이였으나 신규주택 취득시에는 조정지역인 종전주택 + 조정지역인 신규주택이라면?

-신규주택 취득일 기준으로 조정지역을 판단하기 때문에, 종전주택이 조정지역인 경우, 신규주택 취득일에 따라 위 표에 있는 사례로 적용됩니다.

 

■ 서울에 있는 종전주택 + 20년 6월 19일 조정지역이 된 대전에 신규주택이 있는 경우에는?

대전에 있는 신규주택을 20년 6월 1일에 취득 또는 매매계약 체결(계약금)을 했다면 ②번의 경우로 종전주택 양도기간은 3년입니다.

 

■ 서울에 있는 종전주택 + 서울에 있는 신규주택을 18년 9월 13이전에 취득한 경우에는?

종전주택 양도기한은 3년입니다.

 

■ 서울에 있는 종전주택 + 서울에 있는 신규주택을 18년 11월 1일에 취득한 경우에는?

종전주택 양도기한은 2년입니다.

 

■ 서울에 있는 종전주택 + 서울에 있는 신규주택을 20년 2월 5일에 취득한 경우에는?

종전주택 양도기한은 2년입니다.

 

■ 서울에 있는 종전주택 + 서울에 있는 신규주택을 20년 2월 5일에 취득했지만, 매매계약일이 19년 12월 14일인 경우에는?

종전주택 양도기한은 2년입니다.

 

■ 서울에 있는 종전주택 + 서울에 있는 신규주택 분양을 20년 2월 5일에 취득했지만, 분양권 취득일이 18년 7월 1일인 경우에는?

종전주택 양도기한은 3년입니다.

 

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이상 지금까지 일시적 2주택 비과세(조정대상지역)에 대해 알아보았습니다.

 

 

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