감나무골 분양ㅣ청약 수익률 분석

감나무골 분양ㅣ청약 수익률 분석

전주시에 가장 뜨거운 곳은 감나무골입니다. 사통팔달의 교통과 최고의 학군, 이마트, 롯데백화점, 천변 산책 등 훌륭한 입지를 자랑합니다.

 

최근 초등학교가 입학생 수가 줄어서 폐교 위기이거나 이미 폐교된 곳이 많다고 하는데요. 앞으로 저출산 시대에는 지금보다 더욱 초등학교 중심으로 형성된 학군 선호가 심화될 것입니다.

 

 

감나무골 분양가는 1490만원으로 확장비, 중도금 유이자, 옵션 등을 포함하면 5억 중후반이 됩니다. 

 

전북 통틀어 최고액 고분양가라는 논란인데도 불구하고, 완판을 예상하는데요. 많은 분들이 P를 예상하고 당첨만 되면 큰돈을 벌 수 있을 거라는 생각을 많은 분들이 하시는데요. 과연 그럴까요? 

 

 

 

감나무골 분양 비교

지금은 고분양가 논란을 불러 일으키지만 시간만 지나면 언제 그랬냐는 듯 P를 받고 팔 수 있을 거라는 분들이 계십니다.

 

예로 타아파트와 비교해 보도록 하겠습니다. 

 

2014년에 분양 후 2016년에 입주한 송천동에 KCC스위첸이라는 아파트가 있습니다. 분양 당시 분양가 평당 750만 원이 책정되면서 고분양가 논란을 불어 일으켰는데요. 당시 분양가는 2억 5천만 원이었습니다. 

 

 

현재는 어떻게 되었을까요? 24년 1월 기준 최근 매매가는 4억 2500만 원입니다. 그럼 1억 7천만 원 정도 올랐는데요. 결과적으로 보았을 때는 많이 오른 것 같지만, 우리가 주목해야 할 점은 2014년 분양이라는 부분입니다.

 

2014년부터 2019년까지는 2~3천만 원 정도 올랐고, 2019년부터 전국 대세 상승장부터 인근 에코시티가 급등하면서 송천 kcc는 에코와 1억 정도 갭을 두고 따라 오른 것입니다. 

 

 

송천 kcc와 비슷한 시기에 분양한 하가지 휴먼빌 2차 역시 고분양가 논란이 있었습니다. 분양가도 비슷하여 확장비 포함 2억 6천 정도 되었는데요.

 

 

입주 시기 등 비슷한 여건이라 그런지 kcc 송천과 비슷한 흐름입니다. 14년에 분양해서 19년 후반까지는 큰 오른이 없었습니다. 20년 12월에 실거래가 2억 9천을 찍은 것을 보면 6년 동안 3천만 원 정도 올랐다는 것을 알 수 있습니다.

 

6년간 12% 수익률이고 1년에 2% 정도인데요. 오히려 은행 이자보다 저렴하다고 할 수 있습니다. 

 

송천 kcc와 휴먼빌 외에도 비슷한 시기에 분양한 아파트는 비슷한 흐름으로 이어졌습니다. 

 

 

 

 

감나무골 분양 수익률

감나무골 국평(34평) 기준 6억 가까운 금액에 분양을 받은 후 드라마틱하게 P가 형성되어 수익을 남길거라는 생각이시라면 쉽지는 않아 보입니다. 

 

우리는 2020년부터 이어진 대세 상승장을 기억하고 있습니다. 

당시 상승장의 원인은 다음과 같습니다.

 

급격한 최저시급 인상, 코로나 팬데믹으로 인한 급격한 금리인하로 투자시장에 현금이 흘러 들어감, 재난지원금 등 수백조원의 유동성이 시장에 풀림 등 여러 가지 이유로 부동산이 급등하게 되었습니다.

참고로 유동성으로 인한 후유증은 아직까지 남아있습니다.

 

최근 금리 인하 분위기로 흘러간다고 하니 부동산은 폭등할 것이라는 생각이 많으신데요.

그렇다면 금리 인하가 되면 부동산이 상승할까요?

 

그렇지 않습니다.  아래 표를 보면 금리인하 시기와 부동산 상승과는 별개라는 것을 알 수 있습니다.

 

 

위 표를 보면 2014년부터 2018년까지 기준금리가 꾸준히 하락했으나 부동산이 상승했나요? 그렇지 않습니다.

 

그래도 결론적으로 2억 중반에 분양해서 5억 정도 되었으면 많이 벌었다고 생각하실텐데요. 

만약 2014년에 우량주(애플, ms, 삼성전자, s&p 500 등)을 매수했다면 현재 수익률은 어땠을까요?

 

부동산은 현금 전환률이 떨어지고 투자기간이 길기에 사이클을 잘 타지 않으면 수익내기 어려운 종목입니다. 

 

 

 

 

감나무골 분양 현금비중

전주시내 1급지(에코시티, 만성 혁신지구, 효천지구, 서신동 재계발 구역)의 국민평수가 6억이 되는 시기는 몇 년 내에 돌아올 거라 봅니다. 하지만 당장 국평이 6억이 될 거라는 것은 시기상조라고 생각합니다.

 

전라북도 평균 연봉이 3,500만원 정도로 전국에 하위권인데요. 지금 감나무골 P가 5천만 원 이상씩 붙어서 6억 5천에 거래된다면 적절하다고 할 수 있을까요? 

 

물론 감나무골 입지는 현존 최고라고 할 수 있습니다. 

 

하지만 앞으로 전주시 분양시장은 연속됩니다. 에코시티 더샵, 기자촌 등 분양을 보면 감나무골 6억 분양가는 비싸다는 것을 알 수 있습니다. 

 

전주 옆동네 익산만 보더라도 부동산 랠시시절 P 1억 원까지 붙었던 자이, 풍경채, 힐스테이트는 현재 무피이거나 얼마 전에는 -P도 나왔습니다.

 

감나무골에 당첨되었다고 가정했을 때를 계산해 보겠습니다.

너프하게 6억 분양가에 현금 3억, 대출 3억으로 들어갔을 때 주택담보대출 이자 5% 잡으면 이자면 1년에 1800만 원입니다. 2년 후에 매도했을 때는 최소 6억 6천에 팔아야 본전이고, 5년 후 팔았을 때는 최소 7억 이상에 팔아야 본전입니다.

 

3억 현금을 은행 예금(이자 4%)으로 넣으면 5년 돌려도 과세기준 약 5천만 원 정도입니다. 

위 예시로 5년 후에 팔았을 때 8억에는 팔아야 은행 예금 수익만큼 이익이 됩니다.

 

만약 5년 후에 8억에 팔 수 있다고 자신 있으시면 들어가시는 것이 좋다고 할 수 있습니다.

 

기억해야 할 것은 감나무골에 들어갈 때 현금비중이 낮을수록 리스크 대비 기대 수익은 낮아지게 된다는 점입니다.

 

 

 

감나무골 분양 현금비중

매수자들은 서신동에 반드시 살아야 하는 것이 아니라면 감나무골을 높은 가격대에 구매하기보다는 5~8년 정도 지난 준신축 매수 후에 남은 금액으로 1억 이하 구옥을 매매하여 수익을 실현하는 것이 더 효율적입니다.

 

감나무골은 실거주자들에게는 분명 좋은 시장이라고 할 수 있습니다. 하지만 투자 목적으로 접근한다면 다른 투자처를 알아보는 것이 더 좋을 수 있다고 말씀드리겠습니다. 

 

P 500~1000만 원 벌려고 청약통장을 사용하는 것은 향후 미래가치를 포기하는 리스크와 같다고 할 수 있습니다.

 

 

감나무골 분양 마무리

감나무골은 전매제한이 없으니 당첨 여부를 후 분위기 봐서 분양권 매도하려는 분들이 많이 계실 겁니다. 로열층 걸리면 P 받고 팔고 별로인 저층 걸리면 계약 안 하고 청약통장 날리려는 분들도 적지 않을 겁니다.

 

이자도 후불이라 매수자가 책임지니 중도금 대출 걸어두고 양도세 때문에 다운 거래가 많이 될 것이고, 계약금 대비 투자 수익률이 높아 청약 수요도 클 거라고 보입니다.

 

만약 실거주를 희망하시는 분 중 현금 3억 정도 보유 중이시라면 대출 3억 받고 충분히 괜찮다고 생각합니다. 오르면 좋고, 내려도 이해는 되는 수준입니다. 물론 대출이자는 있지만 실제 거주에 발생하는 이자 등 비용은 건전하다고 생각합니다. 삶의 만족도에 비용을 지불한다고 생각하시면 됩니다. 

 

또한 임대를 고려하시는 분들이라면 분양가 6억에 현금 3억, 전세입자 보증금 3억이라고 보았을 때 추후 차익을 비과세로 할 수 있는 분이라면 괜찮다고 판단됩니다. 다주택자는 세금으로 고민이 필요할 것 같습니다.

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부동산 상승과 하락은 사이클이 중요합니다. 평균 10년 주기로 흐르는데요. 싸이클 역시 수요와 공급에 따른 결과물입니다.

 

물가 상승 ▶ 인플레이션  ▶ 금리 인상  ▶ 건설사 워크 아웃  ▶ 공급축소  ▶ 지방악성미분양  ▶ 부동산정책완화  ▶ 금리인하  ▶ 경기부양  ▶ 공급부족  ▶ 가격상승

 

지금 시점은 공급축소 근처라고 판단됩니다.

 

좋은 입지니 무조건 청약하자는 생각보다는 자신의 처지와 상황을 판단 후 계산기 잘 두드려보고 청약을 결정하시는 것을 추천합니다. 

 

서신더샵비발디 평면도ㅣ감나무골 분양일정

감나무골 갭투자시 수익 계산ㅣ서신더샵비발디 투자

 

감나무골 분양가 평당 1570만원 확정

 

서신더샵비발디 분석ㅣ감나무골 장점 단점