감나무골 분양가 평당 1570만원 확정

감나무골 분양가 평당 1570만원 확정

감나무골 분양가가 확정되었습니다. 분양가 평당 1490원이고, 확장비는 평당 80만 원으로 확장비 포함하여 총 1570만 원입니다.

 

분양가만 1570만 원이고, 중도금 이자 + 옵션 추가하면 대략 국민평수(34평) 기준으로 5억 6000~9000만 원으로 형성됩니다.

 

확장비의 경우 평형대별로 차이가 있는데요. 47평은 5% 더비 싸고, 20~30평 형대는 저렴합니다. 3베이기에 확장은 무조건해야 합니다. 결국 분양가는 1570으로 정해졌다고 봐도 무방합니다.

 

34평(84㎡) 기준으로 확장비는 2800만 원입니다. 분양가가 생각보다는 낮다고 판단되었는데, 확장비가 정말 비싸네요. 24평(59㎡)도 옵션 추가하면 4억입니다. 

 

 

분양가는 전주시 권고대로 결정했는데, 확장비를 높게 설정했습니다. 아마도 옵션가격도 적지 않을 것으로 보입니다.

 

사실 이정보도면 현금을 많이 가지고 있는 분들이 유리한 장입니다. 대출을 받고 들어가면 비과세 구간에 7억 이상 매도해야 수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 즉, 투자보다는 실거주 입장에서 접근하는 것이 적절해 보입니다.

 

 

 

감나무골 분양가 계산

● 공급가액 평당 1490 확정

●  분양가 34평 기준 5억 600만

●  확장비 2800만 원

●  중도금 후불이자 최소 2000만 원

●  옵션(시스템 에어컨 포함) 최소 2000만 원

●  취득세 최소 1000만 원

 

= 최소 5억 8400만 원입니다.

여기에 각종 부대비용까지 하면 5억 9000만 원 가까이 될 것 같습니다.

 

전주에는 감나무골 청약을 노리고 아파트 매수를 기다리신 분들이 많이 계십니다. 

만약 감나무골을 기대했는데 청약에서 떨어진 분들은 어떻게 하실까요?

P를 주고 분양권을 구매할까요?

분양가 및 최소 옵션으로 하면 5억 6000만 원인데요.

 

P가 3000~5000만 원 정도로 형성되었다면 6억을 넘깁니다.

현재 6억이면 혁신 만성 에코 효천지구와 바구멀(서신아이파크), 태평, 힐스에서 RR을 구매하고 남습니다.

 

오히려 감나무골의 분양가로 인해 기존 신도심과 구도심 재개발 시장에 더 핫해질 수 있습니다.

 

그리고 완판은 되겠지만, 감나무골 비선호 동과 층에 당첨되신 분들은 계약을 포기하는 경우도 적지 않을 것입니다. 이유는 그 돈이면 신도심 RR을 구매할 수 있을 테니까요. 

 

투자로 고려 중이라면 스케일을 넓혀서 타 지역을 알아보는 것도 좋을 것 같습니다. 

 

 

감나무골 분양가 상승할까?

입지는 말할 것도 없습니다. 추후 종합경기장 개발 완료되고, 대한방직 개발이 시작되는 등 눈에 보이는 성과가 나타난다면 상승 여지는 충분합니다. 아파트 세대 구조가 구식이라고 하시는 분들이 계시는데요. 부동산 가격은 땅 가격으로 결정되기에 구조는 중요한 부분이 아니라고 할 수 있습니다.

 

시외로 출퇴근하시는 분들이 많은 전주 특성상 외곽 신도시 수요도 대단한데요. 인구감소가 심화되는 미래에는 구도심 중심으로 집중할 것 같다는 생각입니다. 저층은 일부 미분양이 발생하겠지만 무순위에서 완판 예상되고, 입주시점을 감안하여 금리인하, 부동산경기 사이클 등을 고려했을 때는 어떻게 될지 아무도 알 수 없습니다.

 

 

 

감나무골 분양가 조합원 물건

저는 감나무골 조합원과 전혀 관계가 없음을 알려드립니다.

 

현재 자금 여력이 있으신 분들은 조합원 물건을 알아보시는 것도 좋습니다.

 

현시점(24년 1월 말)에 조합원 매물 84A타입을 보면 다음과 같습니다. 

 

입주권 구매 필요자금 3억 4000만 원

●  권리가액 1억 초반

●  조합원이 보유한 종전 부동산의 가치

●  프리미엄 2억 후반

●  이주비대출 5천 중반

●  철거 시 이주를 위한 조합에서 빌려준 금액(무이자)

 

 

입주 시 납부해야 할 금액

●  1억 9000만 원

●  분담금 1억 4000만 원

●  이주비반환 5천 중반

 

즉, 현시점 조합원 매물을 구매할 경우 5억 3000~4000만 원 정도 됩니다. 

초기에는 3억 중반 정도 지불해야 하고, 입주때 2억 정도 지불하면 됩니다.

 

일반분양과 조합원과 금액차이가 크지 않아 보이지만, 조합원만의 혜택이 엄청납니다.

 

 

조합원 혜택

●  발코니 확장 무상

●  중도금 무이자

●  시스템 에어컨 4대

●  PVC 내외부 창호 사양 업그레이드

(LX하우시스 론첼350(거실) + 기타 창호 S5)

●  주방가구 고급형 업그레이드

(리바트 고급형 제품 기준, 외산 하드웨어 및 주방벽체 제외)

●  바닥마루 고급형 강마루 적용

(메라톤 제품)

●  세대조명 업그레이드

(블루라이트 저감 시력보호 기술 적용)

●  세대 수전류 업그레이드

(외산 콜러)

●  세대 도기류 업그레이드

(외산 콜러)

●  비데일체형 양면기

(부부욕실)

 

조합원 혜택까지 고려한다면 청약에 당첨 또는 P를 주고 구매하는 것보다 훨씬 매력적이라고 할 수 있습니다. 물론 현금을 어느 정도 보유한다는 단점은 있습니다.

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앞으로 다가올 미래에는 저출산 문제로 인한 인구감소, 부동산 경기 침체 등 생각하면서 부동산으로 돈 버는 시대는 끝난다고 생각하실 텐데요. 사람의 욕망이 사라지지 않는 한 좋은 지역 선호 현상은 사라지지 않습니다. 즉, 앞으로 부동산 시장은 입지를 더욱 따지게 된다는 것입니다.

 

서울 및 수도권의 부동산 가치는 '강남 접근성'으로 정리할 수 있습니다. 강남에 얼마나 편하게 빨리 가느냐에 따라 부동산 선호도가 나뉜다는 거지요. 그럼 지방은 어떨까요? 학군 인프라로 정리됩니다. 특히 초품아와 괜찮은 학원 인프라가 잘 갖춰진 곳을 선택하는 것이 소중한 자산을 지킬 수 있는 방법입니다.

 

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