상가 월세 연체로 인한 임대차 계약 취소 조건은?(대처방법, 보증금 차감)

상가 월세 연체로 인한 임대차 계약 취소 조건은?(대처방법, 보증금 차감)

 

상가 임차인이 월세를 연체할 경우 임대차 계약 취소에 대해 알아보겠습니다. 상가임대차보호법에 의거하면 임차인이 월세를 3개월 연체하면 임대인은 상가 임대차 계약을 해지 가능합니다. 그리고 3개월 월세를 연체했다면 추후에 계약갱신을 요구할 수 없고, 권리금 회수도 보호받지 못하는 불이익이 있습니다.

 

 

 

상가 월세 연체 임대차 계약 해지

상가임대차보호법 제10조 8항에 보험 임차인은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우에 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 나와있습니다. 차임액은 월세를 의미하고, 3기의 차임액에 달아는 경우는 월세 연체액이 3개월 누적했을 때를 말하는 것입니다.

 

가령, 월세가 50만원인 경우 3기의 차임액에 달하는 때는 월세 연체액이 150만 원이 된 시점을 의미합니다. 이때 연체액은 연속 3개월이 아니라, 누적된 경우 즉 한 번씩 연체하여 밀린 월세 누적액 합계가 3기 차임액입니다.

 

 

정리하면 연속 3개월 연체 뿐만 아니라 한 번씩 연체하여 3개월분의 월세가 밀렸을 경우에도 임대체 계약 취소가 가능합니다.

예를 들어보겠습니다. 월세가 100만원인 경우 임차인이 6개월 동안 월세로 50만 원씩만 지급했다면 총 연체차임액은 300만 원이 되기에 3기의 차임액에 해당합니다.

 

또 다른 예시를 보겠습니다. 2022년 1월에 1회 연체하고 이후 1년간 정상 납부한 후 2023년 1월과 2월에 연체하면 이는 연속해서 연체한 것은 아니지만 연체 누적액이 3기에 해당하기에 임대차 계약 해지 사유가 됩니다. 다만, 1월 2월에 연체 후 3월에 그동안 연체한 내역을 갚은 후 4월에 다시 연체를 했다면 연체액이 1개월분 밖에 안되기에 계약해지는 불가합니다.

 

 

 

상가 월세 연체 대법원 판례

91다 22902 판결 사례(91년 10월 22일 선고)

차임 연체액이 3기에 해당해도 임대인이 계약해지를 하지 않다가 당해 임대료를 이의 없이 받은 경우 이후 계약해지가 가능한가요?

 

세입자가 연체한 월세 임대료의 누적 합계액이 3개월이 되었더라도 임대인이 계약해지 권리를 행사하지 않고 당해 임대료를 이의 없이 받았다면, 임대인은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약 해지 가능하다는 이유로 임대차 계약을 해지하거나 갱신을 거부하는 것은 불가합니다.

 

즉, 3개월분에 해당하는 월세를 연체하였는데 임차임이 계약해지를 요청하지 않고 3개월 밀린 상태에서 다음달 임대료를 이의 없이 지급받았다면 임대인은 계약을 해지할 수 없다는 것이 대법원 판례 내용입니다.

 

 

2020다 263635 판결 사례(21년 5월 27일 선고)

계약갱신 전후에 합산한 차임연체액이 3기의 차임액에 해당한다면 갱신된 임대차계약을 해지 가능할까요?

 

임대차 계약을 갱신했어도 연체한 월세 임대료의 누적 합계액이 3개월분에 해당한다면 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 상가임대차보호법에 해당하는 임차인의 차임연체액이 3기에 다 달았기 때문입니다.

 

즉, 임차인이 계약 갱신 전부터 월세를 연체했고, 갱신 후에는 차임연체액이 3기의 차임액에 해당한다면 임대차계약의 해지사유에 해당하고 임대인은 계약 해지 권리를 행사할 수 있습니다.

 

계약을 갱신했다고 새로운 임대차 계약을 체결한 것이 아니기 때문에 계약이 끝났다고 해서 연체한 월세가 없어지는 것이 아닙니다.

 

 

 

상가 월세 연체 대처 방법

임차인이 월세를 미납할 경우 임대차 계약을 종류 후 보증금에서 미납된 월세를 공제할 수 있습니다.

 

임대차 계약 체결을 할때 월세보증금을 여유 있게 받아놔야 연체된 월세와 연체이자를 차감하기 유리합니다.

 

계약이 만기가 되어 종료될때 계약만료 전 이사 통보 문자를 보낼 때 연체된 월세를 차감한다는 내용 등을 보내야 합니다. 또한 보증금 반환 준비완료 통보와 원상회복 청구를 요청합니다. 

 

건물을 인도할 때 보증금 정산 후 반환을 동시에 이행합니다. 

 

만약 보증금이 여유있지 않아 연체된 월세 공제가 부족할 경우 연체된 임대료 청구 소송을 준비해야 합니다. 

 

 

보증금에서 월세를 차감하는 방법

99다 50728 판례를 보면 임대차보증금은 임대차 계약과 관련된 모든 채무를 담보한다는 내용이 있습니다. 즉, 연체된 월세는 당연히 보증금에서 차감할 수 있습니다.

 

월세가 연체되여 보증금을 공제 후 지급하려는데 임차인이 보증금을 전액을 받기 위해 계약만료 후 계속 거주하는 경우도 있습니다. 이는 불법점유는 아니고 손해배상으로 월세를 지급하지 않아도 됩니다. 하지만 임차인은 월임대료 상당의 부당이득반환의무를 부담해야 합니다. 즉, 계약 종료 후 임대차목적물을 반환하지 않으면 월세는 내야 합니다.

 

 

월세보증금 공제 기준

연체된 임대료는 계약이 종료되기 전까지 보증금으로 공제됩니다. 계약 종료 후 계속 거주해도 공제는 가능합니다. 또한 월세를 연체한 경우에는 연체이자가 발생하기에 보증금에서도 연체이제를 공제할 수 있습니다.

 

임차인이 임대차목적물을 반환할 때까지 발생한 관리비는 임차인이 부담해야 하고, 임차인이 지급하지 않으면 보증금에서 공제해야 합니다. 이는 2016다 218874 판례에도 나와있는 내용입니다. 

 

소송비용과 원상회복 기간에도 보증금에서 차감할 수 있습니다.

 

 

보증금 연체이자 공제 계산 방법

법정 연체이자율

연체이자율을 특약하지 않으면 법정이자율에 적용하면 됩니다. 법정이자율은 연 5%이고, 상가는 연 6%에 해당합니다.

 

약정 연체이자율

연 5~6% 이상 높은 이자를 받고 싶다면 임대차계약서에 특약을 넣으면 됩니다.

 

월세 연체이자 계산기 바로가기