감나무골 갭투자시 수익 계산ㅣ서신더샵비발디 투자

감나무골 갭투자시 수익 계산ㅣ서신더샵비발디 투자

서신동 감나무골로 전주시뿐만 아니라 전북 전체가 뜨겁습니다. 서신동은 전주의 중심 지역으로 교통과 상권 등 두루 갖춰진 위치로 전주의 모든 청약통장이 나올 거라는 예측이 나오고 있습니다. 

 

 

조합에서는 분양신청을 평당 1650만원 정도로 한 것으로 알려져 있는데요. 결국 전주시에서 조절하여 평당 1490만 원으로 결정되었습니다. 확장비까지 포함하면 1570만원입니다.

 

지금부터 계산기를 두드려서 감나무골 투자 가치를 계산해보겠습니다.

 

 

 

 

감나무골 투자 수익 계산

평당 1490만으로 계산했을 때 국민평형(34평)으로 계산하면 분양가만 5억 1천만 원 정도 됩니다.

중도금 60%로 3억 1800만 원을 대출할 경우 이자만 2000만 원 정도 됩니다.

 

그럼 분양가를  5억 3천만 원으로 하고,

취득세(1.1%) 583만 원

공채매입비 700~800만 원

전세가를 분양가의 60~70%로 잡았을 때 3억 5천만 원,

전세계약 부동산 수수료는 105만 원(1억~6억 미만 구간 0.3%)

 

기준층 이상 당첨되었다고 임차인을 바로 구해서 전세금으로 등기를 낸다고 했을 때

 

분양가 + 중도금 이자 + 옵션  = 5억 5천만 원

취득세 + 수수료 + 등기비용 등 = 1,000만 원

 

총 5억 6천만 원이 필요하고, 전세 보증료 3억 5,000만 원으로 했을 경우 자기 자본은 2억 1,000만원 정도 필요합니다. 

 

자기자본은 일시적으로 필요한 것이 아닙니다.

분양계약 시 [분양가 + 옵션] 10%를 선납해야 하기에 5,300만 원이 1차로 필요하고, 나머지는 입주 시 잔금으로 지급하면 됩니다.

 

중도금 대출을 실행한다고 해도 당장은 5천만 원 이상의 계약금이 필요합니다. 그리고 잔금도 현금 1억 6000만원 정도가 필요합니다. 대출끼고 실거주로 한다고 해도 현금은 최소 2억 5천만원 이상 필요하고, 대출을 최대로 받을 경우 이자만 월 100만 원 이상 발생합니다.

 

 

 

 

투자 기회비용 계산

아파트 분양 후 준공까지 2~3년 정도 걸리니 5,300만 원에 대한 투자기회비용을 500만 원으로 잡아보겠습니다.

 

등기 후 양도세 감면을 위해 최소 보유기간 2년이 필요하기에 2년은 매도를 할 수 없습니다. 

그래서 준공 후 2년간 자기 자본 2억 1,000만 원을 투자하는 기회비용은 약 1,800만 원 정도로 계산,

계약갱신청구권으로 4년까지 전세로 묶일 경우 투자비용 3,600만 원으로 계산,

준공 2~4년 후 감나무골 매매 시 부동산 수수료는 거래가액의 0.4%(2~9억 구간)

 

위 내용을 정리해서 계산을 해보면 다음과 같습니다.

 

 

초과수익 구간

전세 보증금 포함하여 5억 6000만으로 등기 친 후 양도세 감면 구간에서 매도했을 때

 

등기 후 2년 뒤에 5억 8500만 원(기회비용 + 각종 수수료 포함) 이상 매도해야 초과수익이 발생하고,

등기 후 4년 뒤에 6억 500만 원(기회비용 + 각종 수수료 포함) 이상 매도해야 초과수익이 발생합니다.

 

어떠신가요?

부동산은 인플레이션으로 무조건 오른다고 하지만, 감나무골 비과세 매도시점인 2028~2030년쯤에 6억 이상 거래 가능하다고 판단되면 투자로도 나쁘지 않아 보입니다. 다만, 금융권 이상의 초과수익과 비교했을 때는 고민은 필요해 보입니다.

 

 

 

실거주 개념으로 계산해 보겠습니다.

현시점(24년 1월) 기준으로

바구멀(서신아이파크 이편한세상, 2020년 준공) 84 기준 5억 초반,

에코시티(평균 2019년 준공) 84기준 5억 초반,

효천지구(평균 2020년 준공) 84기준 5억 중반,

만성지구(평균 2018년 준공) 84기준 4억 중후반,

혁신도시(평균 2016년 준공) 84기준 4억 후반

감나무골(서신더샵비발디, 2027년 준공) 5억 중반

 

최소 7년 차이 연식으로 분명 위치적으로나 신축 선호를 보았을 때 메리트는 있어 보입니다.

앞으로 4~6년 뒤에 종합 경기장까지 개발이 완성되면 청약은 분명 매력 있습니다.

논밭과 가까운 외곽지의 분료거름냄새로부터 자유롭고, 전북에서 가장 좋다는 학군은 엄청난 혜택입니다.

 

물론 분양가가 저렴하면 좋겠지만, 재개발 재건축을 공사비가 비쌀 수밖에 없는 구조입니다.

 

개인적으로 정리하자면 입지는 최상인데 수익성에는 아쉬움이 있습니다. 분양가가 비싸기 때문입니다.

 

서신더샵비발디 중도금 이자 평형별 확인

서신더샵비발디 평면도ㅣ감나무골 분양일정

 

 

감나무골 분양ㅣ청약 수익률 분석

 

감나무골 분양가 평당 1570만원 확정

 

서신더샵비발디 분석ㅣ감나무골 장점 단점