월세 연체이자 계산기(보증금에서 월세 차감)

월세 연체이자 계산기(보증금에서 월세 차감)

 

주택 및 상가 임대 계약이 종료되면 보증금 정산할 때 월세가 미납된 경우 차감할 수 있는데요. 보증금에서 연체된 월세 차감하는 방법과 연체 이자 계산 방법, 연체이자 계산 사이트, 월세 계약 만료 후 거주하여 발생하는 이자 등 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

월세 연체이자 월세 미납시 대응방법

월세를 미납할 경우를 대비하기 위한 방법을 알아보겠습니다.

 

 

보증금은 여유있게

임차인이 월세를 미납할지 알 수 없는 상황이지만 어떤 일이 발생할지 모르니 보증금은 여유 있게 정하는 것이 좋습니다. 여유 있는 보증금은 담보와도 같기 때문입니다.

 

 

보증금 정산

계약이 종료된 경우에는 보증금 정산 후에 반환합니다.

임대차 보증금에서 연체된 월세와 연체이자, 관리비 등 각종비용을 공제합니다. 이때 보증금 반환은 건물인도와 동시에 이행하는 것이 핵심입니다.

 

만약 보증금에 여유가 없어서 연체된 월세를 공제할 때 부족할 경우 '임대료 청구 소송'을 진행할 수 있습니다.

 

또한 계약이 종료되기 전 계약 해지를 통보했으나 종료 후에도 임대차물건을 반환하지 않는 경우 '건물명도 소송'을 진행할 수 있습니다.

 

명도소송 절차와 셀프로 직접하기(양식 첨부)

 

명도소송은 임차인이 건물을 인도하지 않는 경우 진행할 수 있습니다.

 

 

 

월세 연체이자 월세 보증금에서 차감하기

임대차 보증금은 임대차계약과 관련 있는 모든 채무를 담보로 합니다. 이는 '99다 50729' 판례에도 나와있습니다.

 

99다 50729 판례

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실 및 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보로 하는 것으로 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.

 

 

임대차 종료 후 목적물을 반환할 때 별도의 의사 전달 없이 보증금에서 공제됩니다. 임대차가 종료되더라도 임대차목적물이 반환되지 않으면 당연히 공제되는 것이 아니고 임차인은 보증금을 이유로 연체된 월세 지급을 거절할 수 없습니다. 보증금에서 월세를 공제할 것인지는 임대인이 선택할 수 있습니다.

 

 

 

월세 연체이자 계약 종료 후에도 계속 거주하는 경우

임대차 계약이 종료된 후 보증금을 받기 위해 거주할 경우 이는 불법점유에 해당할까요?

결론부터 말씀드리면 불법점유는 아닙니다.

임대인이 임대차가 만료된 이유로 건물인도를 청구할 경우 임대인은 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 건물인도는 보증금 반환을 받음과 동시에 이행하겠다고 대항도 가능합니다.

 

임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 경우 계약이 종료된 후 거주는 불법점유는 아니고, 손해배상으로 월세도 지급할 필요가 없습니다. 다만, 임차인은 월세 상당의 부당이득반환의무를 부담해야 합니다.

 

세입자는 계약이 해지되었거나 계약이 종료되어 임대차계약이 종료되었더라도 임대인에게 임대목적물을 반환할 때까지 월세 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있습니다. 이때 임대인은 그 월세를 지급받지 못했다면 월세와 연체이자를 보증금에서 공제할 수 있습니다.

 

 

또 다른 경우는 임차인이 계약 만료 후 거주하지 않는 경우입니다. 

핵심은 임차인이 실질적 이득이 있느냐 여부인데요. 보증금을 지급하지 않을 경우 임차인이 임차주택을 반환하지 않고 시건만 한채 실제 거주하지 않았다면 월세를 지급 필요가 없습니다. 실질적으로 이득을 얻은 것이 없기에 부당이득반환의무 즉 월세를 지급할 의무가 없습니다.

 

특히 상가의 경우에는 실직적으로 이득 여부가 확실합니다. 문을 닫고 영업을 하지 않거나 폐업신고를 했다면 실질적으로 얻은 이득이 없기에 부당이득을 반환할 이유는 없습니다.

 

그럼 폐업신고는 했지만 비품은 그대로 비치한 경우에는 부당이득에 해당할까요? 그렇지 않습니다. 폐업신고를 했기에 실질적인 이득이 없다고 판례에도 나와있습니다.(2018다 240424,2018다 240431)

 

 

보증금 반환을 받기 위해 계속 거주할 경우

이런 경우 종전임차인이 계속 거주하고 있기에 신규임차인을 들어올 수 없어 종전임차인 입장에서는 대항력이나 우선변제권, 담보를 가지고 있다고 할 수 있습니다. 

 

하지만 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 거주하게 될 경우 월임대료는 계속 지급해야 한다는 단점이 있습니다. 그래서 임대인은 신규 임차인을 찾을 필요 없기에 월세도 계속 받을 수 있고 보증금 반환 의지도 약해진다는 단점이 있습니다.

 

이러한 경우 보증금을 받기 위해 임차주택에 계속 거주하는 것은 적절하지 않습니다. 이때는 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 실행한 후 이사를 나가면 월세를 지급하지 않아도 됩니다. 또한 보증금 반환 지연으로 인한 지연 이자를 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

월세 연체이자 월세 보증금 공제

보증금에서 공제할 수 있는 항목은 다음과 같습니다.

 

▶ 연체된 임대료

▶ 계약 종료 이후 거주해서 발생하는 임대료(실직적인 이득 여부에 따라 보증금에서 공제되지 않을 수도 있습니다.)

▶ 임대료 연체에 따른 지연이자

▶ 관리비

▶ 부가가치세

▶ 소송비용(건물명도 소송 및 연체된 임대료 청구 소송 등)

▶ 원상회복 기간의 월임대료

 

 

 

월세 연체이자 보증금 공제 계산 방법

법정 연체이자율

연체이자 이율을 특약사항이 없다면 법정이율을 적용하면 됩니다. 법정이율은 주택 연 5%, 상가 연 6%입니다.

 

 

특약 연체이자율

연 5% 이상 높은 이자를 지연이자로 받고 싶다면 임대차계약서 등에 특약을 넣어야 합니다. 

 

연체이자 계산은 다음과 같습니다.

연체이자 계산기는 대한법률구조공단에서 제공합니다.

 

연체이자 계산기 바로가기

 

 

원금은 월세를 입력하면 되고, 1차 이율은 법정이율이나 약정이율을 입력합니다. 

시작일은 연체이자가 발생한 날을 의미하기에 월세 지급 기일 다음날을 입력하면 됩니다.

종료일은 임차인이 건물을 인도하면서 보증금을 받는 날을 의미합니다.

 

2차 이율도 마찬가지로 연체된 월의 연체이율을 입력하면 됩니다. 시작일은 연체된 월세 지급 기일 다음날을 입력합니다.

 

종료일은 보증금을 정산하는 날을 입력하면 됩니다.