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투자 리뷰/부동산 정보 정책

1가구 1주택 비과세 요건, 기준 총정리

by 아프리카북극곰 2021. 3. 30.

1가구 1주택 비과세 요건, 기준 총정리

 

1가구당 1주택을 양도시 9억까지는 양도세 비과세가 됩니다. 그 외 다양한 경우와 사례들이 있어 어려워하시는 분들이 계시는데요. 1가구 1주택 비과세 요건과 기준에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1가구 1주택 거주기간과 보유기간

1가구 1주택 보유기간 기준은?

양도세 비과세를 위한 보유기간 계산법은 주택 취득일로부터 양도일까지입니다.

단, 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택의 경우 보유기간은 취득일에서 양도일까지 하지만, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택을 제외하고 주택 모두를 양도했다면 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 계산합니다. 

 

 

상속받은 경우 비과세 기준은?

상속개시일 즉, 사망일 현재에 피상속인과 상속인이 같은 세대로 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 상속개시 전에 동일세대로 보유하고 거주한 기간을 합산하여 총 보유기간을 계산하여 비과세 여부를 결정합니다.

 

 

멸실 후 재건축할 경우에는?

주택이 무너지거나 노후 등으로 인하여 멸실이 되어 다시 건축한 주택인 경우라면 그 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주기간과 보유기간을 합쳐서 비과세 여부를 결정합니다.

 

 

세대원 중에 일부가 거주하지 않는 경우에는?

세대원의 일부가 학교 진학, 취업, 질병 등의 부득이한 이유라면 거주한 것으로 판단하지만, 거주하지 않는 사유가 부득이한 사유가 아닌 경우에는 거주한 것으로 보지 않습니다.

 

 

조정대상지역에서 해제된 경우에는?

1세대 1주택으로 취득했을 때 조정대상지역이었으나, 이후에 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 이상 거주요건에 적용되는 것이 아닙니다. 즉, 주택 취득 당시 조정대상지역임을 기준으로 하기에 취득 당시 조정대상지역이라면 해제가 되더라도 조정대상지역으로 거주요건이 적용됩니다.

 

 

2017년 8월 2일 이전 취득한 주택 재건축의 경우에는?

2017년 8월 2일 이전에 조정대상지역 내에 있는 재건축 주택을 취득한 경우, 종전 주택의 연장이기에 2년 거주요건에 해당하지 않습니다.

 

 

2017년 8월 2일 이전에 계약 후 8월 3일 이후 공동명의로 변경한 경우에는?

무주택 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 2017년 8월 2일에 분양 계약하고 계약금을 지급 후 분양권을 공동명의로 배우자에게 증여한 경우에는 2년 거주요건이 불필요합니다.

 

 

2017년 8월 2일 이전에 계약 또는 취득한 경우에는?

2017년 8월 2일 이전에 취득했거나, 그전에 매매계약을 하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 확인되는 경우에는 2년 이상 거주요건을 적용하지 않습니다.

 

 

해외로 이주할 경우에는?

해외이주 법에 의거 해외로 이주할 경우 출국일 현재 1주택를 보유 중이라면 출국일로부터 2년 이내 양도하면 보유기간과 거주기간에 상관없이 1세대 1주택에 비과세가 됩니다.

 

 

취학 및 근무상 이유로 출국하는 경우에는?

1세대 1주택자가 1년 이상 국외에서 취학이나 근무상 형편으로 전 세대원이 출국해야 한다면 출국일부터 2년이내 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세가 됩니다.

 

 

직장 상황에 따른 경우에는?

1세대 1주택자가 보유기간 2년이 경과하기 전에 회사가 지방으로 이전하여 이사를 해야 할 경우에는 1년 이상만 거주요건을 만족한다면 2년 보유하지 않아도 비과세가 됩니다. 

 

직장 상황 외에 취학이나 질병 요양, 그밖에 부득이한 상황이라면 1년 이상 거주한 주택에 대해서는 비과세가 됩니다.

 

 

 

1가구 1주택 1세대 기준

1가구 1주택 비과세 요건을 판단할 때 세대의 범위는?

거주자와 그 배우자와 동일한 주소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일한 세대를 뜻합니다. 여기서 가족은 거주자와 배우자의 직계존비속(배우자 포함)과 형제자매, 부득이한 사정으로 주소지를 일시 퇴거한 사람을 포함합니다.

 

 

비과세를 판단할 때 동일세대의 판단 기준은?

동일세대를 판단할 때 주택 양도일 현재를 기준으로 합니다. 여기서 양도일은 잔금을 치르는 날입니다. 

 

 

배우자가 없는 경우 비과세 적용을 위한 1세대 기준은?

해당 거주자가 30세 이상인 경우와 배우자가 사망 또는 이혼한 경우, 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로 소유하고 있는 주택 및 토지를 보유 및 유지하는 경우입니다.

 

 

 

1가구 1주택 1주택 기준

주택이란?

허가 여부나 등기부등본에 나와있는 용도와 상관없이 실제 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미합니다. 용도가 애매하다면 등기부등본에 나와있는 것으로 따르게 되고, 양도 당시 실제 용도를 확인하여 주거용 및 사무용인지 판단 후 양도하는 주택 비과세 여부를 결정합니다.

 

 

등기부등본에는 주택으로 나오지만 영업용인 경우에는?

보유 중인 주택이 등기부 등본상으로 주택인 경우 영업용 건물로 사용하다가 양도할 때는 1세대 1주택 비과세가 적용되는 주택으로 인정하지 않습니다.

 

 

주택과 토지의 소유자가 다를 경우에는?

1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택과 토지의 소유자가 다르다면 주택의 건물을 소유한 자의 주택으로 판단합니다. 단, 두 소유자가 동일세대원인 경우에만 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용됩니다.

 

 

공동 명의인 경우에는?

1주택을 공동명의로 소유한다면 개개인이 1주택을 소유한 것으로 판단합니다. 단, 비과세에 적용하려면 동일 세대원이 공동으로 소유하여 1세대가 되어야 합니다.

 

 

한울타리에 2개 집이 있는 경우에는?

한울타리에 2채 이상 주택이 있다면 1세대가 동일한 생활영역 안의 1주택으로 사용하는 경우에 비과세가 됩니다. 하지만 건물의 주출입구와 독립성 등을 확인 후 판단합니다.

 

 

 

1가구 1주택 고가주택

고가주택이란?

주택과 해당 토지가 양도 시 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것을 의미합니다.

 

 

증여 시 부채나 채무를 포함하여 9억원 이하인 경우에는?

주택을 증여받는 자가 채무액이 9억원 미만에 해당하더라도 전체의 주택가액이 9억원을 초과한다면 고가주택으로 판단합니다.

 


지금까지 1가구 1주택 비과세 요건과 기준에 대해 자세히 알아보았습니다.

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