1가구 2주택 비과세(양도세 면제) 총정리

1가구 2주택 비과세(양도세 면제) 총정리

 

 

1가구 1주택자는 9억 원까지 양도세가 면제되어 비과세 특례에 적용됩니다. 하지만 1가구 2주택 이상이라면 양도세가 발생하는데요. 단, 1가구 2주택 비과세 특례에 해당한다면 양도세가 발생하지 않습니다. 

지금부터 1가구 2주택 비과세(양도세 면제) 특례에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1가구 2주택 비과세 일시적 2주택

일시적 2주택 비과세를 위한 신규주택 취득 시기는?

일시적 1가구 2주택 비과세에 적용되기 위한 신규주택 취득은 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후에 취득해야 합니다. 가령 아파트를 A아파트를 취득 후 1년 후에 B아파트를 취득해야 비과세 특례에 해당합니다.

 

 

일시적 2주택 비과세를 위한 종전주택 매도 요건은?

종전주택이 조정대상지역인데, 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득할 경우,

1. 2018년 9월 13일 이전에 신규 주택을 취득했거나, 매매계약 후 계약금 지급을 증빙할 수 있는 자료가 있다면 종전주택 매도 기간은 신규주택 취득일에서 3년 이내입니다.

 

2. 2019년 12월 16일 이전에 신규주택을 취득했거나, 매매계약 후 계약금 지급을 증빙할 수 있는 자료가 있다면 종전주택 매도기간은 신규주택 취득일에서 2년 이내입니다.

 

즉, 종전주택 양도기한이 3년인 경우는

비조정지역인 종전주택에서 비조정지역인 신규주택을 취득할 경우,

비조정지역인 종전주택에서 조정지역인 신규주택을 취득할 경우,

조정지역인 종전주택에서 비조정지역인 신규주택을 취득한 경우,

입니다. 

 

◆ 조정지역 일시적 2주택 비과세 조건 ◆

종전주택 신규주택 취득일 기준	신규주택 취득일 기준	조정지역 공고 전	종전주택 양도기한	비고
비조정	비조정	-	3년	-
비조정	조정	-	3년	-
조정	비조정	-	3년	-
조정	조정	공고 전 취득 및 계약	3년	-
조정	조정	공고 후 취득 및 계약	3년	2018.9.13 이전
조정	조정	공고 후 취득 및 계약	2년	2018.9.14 이후

 

 

만약 종전주택을 취득할 당시에는 비조정지역이었으나, 신규주택 취득 시에 조정지역인 경우에는 신규주택 취득일 기준으로 조정지역을 판단합니다.

 

 

종전주택을 동일 세대원에서 양도하는 경우 비과세 특례가 적용되나?

동일 세대원에게 양도하고, 그 후에도 계속해서 1세대 2주택이 유지된다면 일시적 2주택 비과세 특례에는 적용되지 않습니다. 즉, 비과세가 안됩니다.

 

 

신규주택을 동일세대원에게 증여한 경우 매도 시한은?

신규로 취득한 주택을 동일 세대원에게 증여할 경우 증여자의 취득시기가 기준이 됩니다. 즉, 양도 시한은 증여자가 주택을 취득한 시기부터 적용됩니다.

 

 

주택 양도일과 취득일이 같을 경우에는?

일시적 1가구 2주택 특례에 적용되는 상황에서 양도일과 취득일이 같은 경우에는 종전주택 양도 후 신규주택 취득으로 판단하여 비과세 특례에 적용됩니다.

 

가령 A주택 취득 후 B주택 취득하여 일시적 1가구 2주택 비과세에 적용 중에 A주택 양도일과 C주택 취득일이 같은날 진행했을때 B주택과 C주택은 일시적 1가구 2주택 비과세 특례에 해당합니다.

 

 

건설임대주택 분양 후 신규주택을 6개월 만에 취득한 경우에는?

민간건설임대주택 및 공공건설임대주택을 분양 전환하여 취득 후 매도한 경우에는 임차일로부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주했다면 비과세가 됩니다. 이는 종전주택을 취득 후 1년 지나고 신규주택을 취득해야 하는 조건을 적용하지 않는 이유입니다.

 

 

공공기관이 수도권 밖으로 이전하는 경우?

일시적 1세대 2주택에 해당하는 자가 수도권에 위치한 공공기관이 타지역으로 이전하는 경우 해당 지역에 있는 주택을 취득하면 종전주택은 3년->5년으로 양도기한이 늘어나게 됩니다. 즉, 5년이내 종전주택을 양도하면 비과세가 됩니다.

 

 

 

1가구 2주택 비과세 상속

2주택 보유자 상속받는 경우?

2주택자가 상속을 받아 주택이 추가된 경우에는 다음 순서에 따라 1주택을 상속주택으로 합니다.

피상속인이 가장 오랜 기간 보유한 주택 -> 피상속인이 가장 오랜기간 거주한 주택 -> 상속이 적용될 때 피상속인이 거주한 주택 -> 기준시가가 가장 비싼 주택 -> 상속인이 선택한 주택

 

 

공동상속주택의 경우 누구의 주택인가?

공동상속주택 외에 다른 주택을 양도할 경우 상속지분이 가장 큰 자를 제외하고 소수지분자는 당해 공동상속주택을 거주자의 주택에 적용하지 않습니다. 

단, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상이라면 당해 주택에 거주하는 상속인 -> 최연장자 순서로 공동상속주택을 소유한 것으로 판단합니다.

 

 

주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할로 하지 않는다면?

일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할하지 않는다면 해당 상속주택을 소유한 것으로 판단합니다.

 

 

법정상속인이 아닌 자가 유증, 사인증여 받은 주택은?

자가 유증, 사인증여 받은 주택의 경우 일시적 1가구 2주택 비과세 특례에 해당하지 않습니다.ㅣ

 

 

일시적 1가구 2주택인 자가 상속주택을 취득할 경우에는?

일시적 1가구 2주택자가 상속주택을 추가로 취득하여 1세대 3주택이 된 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례에 해당합니다.

 

 

 

1가구 2주택 비과세 동거봉양 합가

부모님을 모시기 위해 동거봉양 합가의 경우 비과세 요건은?

1주택을 보유한 세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상 부모님을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐서 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 판단하여 비과세 적용이 됩니다. 

 

 

동거봉양으로 합가 후 상속을 받을 경우에는?

합가 후 10년의 비과세 특례 기간 중에 직계존속이 사망하여 해당 주택을 상속받게 될 경우 동거봉양 합가 특례가 적용되지 않고, 기존 자신이 취득한 주택은 동거봉양 합가 비과세 특례에 적용됩니다. 

 

 

동거봉양으로 합가시 부모님 한분만 60세인 경우?

부모님 한분만 60세 이상이라면 동거봉양 비과세 특례에 적용됩니다.

 

 

 

1가구 2주택 비과세 결혼

결혼 합가 비과세 요건은?

1주택 보유자와 1주택 보유자가 만나 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우, 

1주택을 보유 중인 60세 이상 부모님을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 상대와 결혼한 경우,

1세대 2주택이 되었다면 결혼한 날로부터 5년 이내 양도하면 비과세 특례에 적용됩니다.

 

 

거주기간 기준은?

거주기간 기준은 세대원 혼인 전 거주기간과 혼인 후 배우자와 함께 거주한 기간을 합쳐서 계산합니다.

 

 

1주택자와 2주택자가 결혼할 경우?

1주택자와 2주택자가 결혼하여 1가구 3주택이 되었다면 먼저 양도하는 1주택은 양도소득세가 과세되고, 1주택 양도 후 결혼한 날로부터 5년이내 양도하는 2주택에 대해 비과세 특례에 적용됩니다.

 

 

1주택자와 1분양권 보유자가 결혼한 경우?

1주택자와 1분양권자가 결혼하면 혼인합가 5년 특례는 적용되지 않고, 1세대 2주택 비과세만 적용됩니다.

 

 

 

1가구 2주택 비과세 취학 질병

취학과 질병 등 부득이한 사정으로 일시적 1가구 2주택이 된다면?

취학, 질병, 전학 등 부득이한 이유로 수도권 밖에 위치하는 주택과 그 외 주택을 1개씩 보유하고 있는 1가구가 부득이한 사유가 해소되는 날로부터 3년 이내에 수도권 밖의 주택을 양도하는 경우 1주택 보유자로 보고 비과세가 적용됩니다.

 

 

부득이한 사유란?

초중등교육법에 의해 학교과 고등교육법에 의한 학교 취학

직장의 변경이나 전근으로 인한 근무상 형편

1년이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병 치료 중일 때

학교폭력에 의한 전학인 경우

 

 

비수도권에 소재한 주택을 취득하는 경우에는?

부득이한 사유가 발생하기 전에 수도권 외에 위치한 주택을 취득한 경우 바과세에는 적용되지 않습니다.

 

 

 

1가구 2주택 비과세 조합원입주권

1주택자가 조합원입주권을 취득한 경우에는?

종전주택을 취득 후 1년 이상 지난 후 조합원입주권을 취득하면, 입주권 취득일부터 3년이내 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 판단하여 비과세가 됩니다.

 

 

실제로 거주하기 위해 조합원입주권을 취득할 경우에는?

일시적 1주택과 1조합원입주권을 보유한 경우 입주권 취득한 날부터 3년이 지나야 하고, 

재개발사업, 재건축사업 및 소규모 재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 경우 비과세에 적용됩니다. 

 

또한 재개발사업, 재건축사업 및 소규모재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택의 완공되기 전이나 완공 후 2년이내 종전주택을 양도하면 비과세에 적용됩니다.

 

 

입주권 양도할 경우 비과세 적용되려면?

관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건이 충족한 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 당해 조합원입주권을 양도할 경우 양도일 현재 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 비과세에 적용됩니다.

 

또한 양도일 현재에 1조합원입주권 외에 1주택을 소유하고 있다면 해당 1주택을 취득한 날부터 3년이내 해당 조합원입주권을 양도해야 비과세에 적용됩니다.

 

 

동일한 날 2개 이상의 조합원입주권을 양도하는 경우는?

조합원입주권 비과세 특례 적용할 때 2개의 조합원입주권을 같은날에 양도하는 경우에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 먼저 양도하는 조합원 입주권 1개는 비과세가 안되고, 나중에 양도하는 입주권 1개는 비과세가 됩니다.

 

 

1주택 보유자가 2개 입주권을 취득한 경우에는?

1주택을 보유한 자가 관리처분계획에 따라 2개 조합원입주권을 취득하는 경우 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 먼저 양도하는 입주권 1개가 과세되고, 나중에 양도하는 입주권 1개는 비과세에 적용됩니다.

 

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이상 지금까지 일시적 1가구 2주택 비과세 특례에 대해 알아보았습니다.