부동산 하락 신호 9가지와 가능성은?

부동산 하락 신호 9가지와 가능성은?

 

연일 부동산 신고가를 갱신하고, 미친 듯이 상승한다는 뉴스를 많이 접하셨을 텐데요. 부동산 불패하고 하지만, 정부는 각종 대책을 내놓고 있습니다. 과연 부동산은 잡을 수 있는지? 부동산 하락 시기 때 나타나는 신호 10가지와 가능성에 대해 지금부터 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

부동산 하락 신호 2.4 부동산 대책

2021년 2월 4일 전국에 84만 채의 신규 주택을 공급하겠다는 부동산 대책을 발표했습니다. 이후 시장의 반응은 어땠을까요? 한달 이후 3월 3일 기준으로 2월 아파트 거래량을 살펴보면 1,765건으로 21년 1월 거래량의 31% 수준이고, 20년 2월 거래량에 21%밖에 되지 않습니다.

 

또한 KB국민은행에서 2021년 2월 주택시작 동향을 발표했는데요. 내용의 핵심은 서울 주택 매매가격이 21년 1월 상승 폭보다 0.13% 저조한 1.14%라는 것입니다.

 

과연 하락장의 시작일까요?

 

 

물론 2021년 1월과 비교했을때는 상승폭이 줄었으나 여전히 관망 또는 상승 중입니다. 서울의 평균 집값은 8억 원을 넘어섰고, 가격 하위 20%에 해당하는 1 분위 아파트 평균 가격이 5억 원까지 올랐습니다. 이는 2020년 6월에 4억 원을 찍은 후 단 9개월 만에 1억 원이 오른 것입니다.

 

즉, 상대적으로 저렴한 아파트의 가격 상승세가 연속되고 있다는 것입니다. 

 

이러한 주택 가격 상황을 두고 많은 분들이 고민하고 있습니다. 좀 더 기다리면 합리적인 가격으로 내려올까? 아니면 당장 집을 사야 하나? 지난번에 기회가 있을때 집을 못한 것이 큰 후회가 된다는 분들이 적지 않습니다. 그래서 더욱 신중할 수밖에 없습니다.

 

 

 

부동산 하락 신호 가능성은?

부동산 상승과 하락의 신호를 감지하는 능력이 있다면 평생 경제적으로 여유있게 살아갈 수 있을 것입니다. 그래서 각종 기사나 전문가들의 의견에 관심을 갖게 되는데요. 한 전문가는 부동산 상승 또는 하락 때 발생하는 신호를 3가지라고 합니다. 3가지는 바로 공급과 절대 가격, 금리입니다. 

 

그리고 해외 유명한 부동산 전문가는 공공건축물로 부동산 신호를 알 수 있다고 합니다. 지방세로 재정이 여유있으면 국가는 빈 땅에 건축물을 짓고, 개발을 하는데요. 이때가 부동산 하락의 신호라는 것입니다. 

 

과연 공급과 절대가격, 금리, 국가 개발 등 여러 가지 신호를 통해 부동산 상승 또는 하락을 예측할 수 있다는데 국내 상황에 적용해보면 어떠신가요? 필자의 짧은 소견으로 아직까지 부동산 하락 시기는 아니라고 판단됩니다. 왜냐하면 여러 가지 신호 외에도 다양한 변수들이 있기 때문입니다. 

 

 

정치권에서는 재건축 활성화와 규제완화를 주장하고 있고, 주택 공급 확대와 더불어 교통 인프라 개발 계획, 3기 신도시 등 토지 보상금 등 다양한 자극제와 호재들이 있습니다. 

 

그리고 은행에서는 각종 대출 규제를 강화하고 있는 상황에서도 주택 투자 열풍은 연속되고 있습니다. 코로나 백신 접종 시작으로 인한 회복과 물가 상승 우려로 부동산 투자 분위기가 가라 앉았다고 할 수는 없습니다.

 

그렇다면 부동산 하락시 나타나는 신호는 어떤 것이 있을까요? 그 9가지를 지금부터 소개하고자 합니다. 본인이 판단하시기에 9가지 중 5가지 이상 해당된다면 하락이 시작되었다고 할 수 있습니다.

 

 

 

부동산 하락 신호 9가지

① 매매값 상승

부동산 상승기의 특징은 전셋값과 매매값이 동시에 상승합니다. 하지만 전셋값은 오르지 않는데 매매값만 오른다면 이때가 부동산 하락장인 것입니다. 이유는 주택 공급은 적정 수준까지 올라왔으나 부동산 투자자들이 매매 가격을 올리기 때문입니다. 즉 거품의 시작이라고 할 수 있습니다. 

 

투자의 기본원칙인 '무릎에 사서 어깨에 팔아라'에서 어깨 위이니 주택 매도 시기를 고민할 필요가 있습니다.

 

 

② 비인기 주택 가격 상승

부동상 호황기가 되면 가장 나중에 오르는 비인기 주택은 대형 평수과 주상복합 아파트, 혼자 있는 아파트입니다. 상대적으로 거래량이 적고 인기가 없지만 부동산 호황기 막판이 되면 비인기 주택까지 가격 상승하게 됩니다. 그래서 주변에 대형 평수나 주상 복합 아파트, 혼자 덩그러니 있는 아파트가 많이 상승했다면 고점이라고 할 수 있습니다.

 

 

③ 장기간 상승

어떤 투자처든 계속해서 오르기만 한 경우는 없습니다. 반대로 내리기만 하는 경우도 흔치 않습니다. 상승과 보합 또는 하락으로 반복하는 건데요. 부동산도 마찬가지입니다. 상승세가 장기간 지속된다면 조정 구간이 올 확률이 높아집니다.

 

보통 집값이 오르면 4년~6년(지방은 2년~4년)은 계속 올랐습니다. 상승 기간이 긴 이유는 아파트 짓는 시간이 길기 때문인데요. 아파트가 완성되면 공급량을 맞추게 되고, 이때 수요와 공급의 법칙에 따라 공급량이 조절되면서 가격 변동이 생기게 됩니다.

 

주택을 구매 예정이신가요? 그렇다면 해당 지역에 부동산 상승기간이 얼마나 되었는지 살펴보시기 바랍니다.

 

 

④ 4년동안 50% 이상 올랐다?

지난 4년동안 주택 가격이 50% 이상 올랐다면 눈썹까지 왔다고 할 수 있습니다. 만약 100%까지 올랐다면  보합이나 하락장이 시작될 수밖에 없고, 50%라면 투자 방향을 매도 쪽으로 변경해야 합니다. 물론 최저 가격 대비 50% 이상 올랐더라도 더욱 상승할 수 있습니다.

 

하지만 투자는 리스크를 최소화해야 하기에 보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이때 필요한 것은 자신의 원칙입니다. 자신이 기준을 정하고 기준 이상이 되었다면 매도 타이밍을 계획해야 합니다.

 

 

⑤ PIR(가구 소득 대비 주택 가격)

가구의 연간 소득 대비 주택가격이 몇 배나 되는지 알려주는 지표가 PIR입니다. 예를 들어 PIR 10이라면 연간 소득을 100%를 10년간 저축하면 집을 살 수 있다는 것입니다. 즉, PIR이 높을수록 거품이라고 할 수 있습니다. 

 

참고로 PIR은 발표하는 기관마다 상이합니다. 왜냐하면 기관별 기준이 차이가 있기 때문인데요. 그래서 한 기관을 정해서 그 기관의 정보를 분석해야 합니다.

 

 

⑥ 미분양 아파트 증가

비선호 지역에 아파트의 미분양은 당연한 것입니다. 하지만 위치가 좋고 선호지역에 주변 인프라가 잘 갖춰졌으나 미분양이라면 공급이 수요보다 많다는 신호입니다. 만약 좋은 위치인데 미분양이라면 다시 상승기로 접어들기 위해 많은 시간이 필요할 수도 있습니다. 

 

또한 미분양이 발생하기 전에 알 수 있는 시그널은 청약 경쟁률입니다. 괜찮은 곳인데 청약 경쟁률이 낮다면 미분양이 발생할 수 있습니다.

 

 

⑦ 아파트 거래량 하락

괜찮은 입지에 인기가 많은 아파트인데, 거래량이 적다면 하락 신호일 수 있으니 주의해야 합니다. 특히 3월~5월과 9월~10월이 부동산 성수기인데, 이때 거래량이 낮다면 수요가 부족하다는 의미이고 하락 신호일 수 있습니다.

 

한 가지 팁은 이사 가고 싶은 지역에서 가장 세대수가 많은 아파트를 분석해보면 됩니다. 세대수가 많은 아파트는 자체 내에서 거래가 상당합니다. 전세에서 매매로, 또는 평수를 올려서 이사하는 수요가 많기 때문입니다.

 

하지만 이러한 거래량도 적다면 결국 매수자 우위 시점이 된 것이고 가격 하락이 될 수밖에 없습니다.

 

 

⑧ 전세 거래량 하락

전세가 계속 쌓이고 있다면 위험한 신호입니다. 단, 신규 아파트가 많은 지역이라면 전세는 쌓일 수밖에 없는데요. 그것도 아닌데 전세가 쌓여있다면 하락장이 왔다고 할 수 있습니다. 자신의 거주지 주변과 이사하고자 하는 지역의 전세량을 살펴보는 것이 중요합니다.

 

 

⑨ 신규 주택 공급량

부동산의 기본입니다. 지역에 신규 아파트 공급이 많으면 아파트값은 떨어질 수밖에 없고, 공급량이 적으면 반대로 상승하게 됩니다. 실제예로 세종시 아파트 공급량이 넘칠 때는 세종 인근 지역 특히 대전 집값이 보합하였는데요. 세종시 아파트 공급량이 줄어드니 대전 집값이 상승하기 시작했습니다. 

 

이처럼 공급량을 살펴보는 것이 중요합니다. 공급량이 많으면 전셋값이 하락하고, 그 다음에 주택 가격이 떨어지게 됩니다.

 

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물건의 가격은 수요와 공급의 법칙으로 결정됩니다. 하지만 부동산은 다릅니다. 물론 부동산도 수용과 공급의 법칙이 기본이나 위에 알려드린 여러 가지 변수들로 인해 결정되기 때문입니다. 그래서 시야가 넓어야 하고, 분석이 중요합니다. 소개해드린 부동산 하락 신호를 참고하시어 성공 투자하시기 바랍니다.