종부세 계산기(종합부동산세 계산기) 완벽정리

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종부세 계산기(종합부동산세 계산기) 완벽정리

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안녕하세요^^ 유용한 정보를 공유하는 아프리카 북극곰입니다.

종부세란 종합부동산세의 줄임말로 부동산을 종합적으로 합산하여 부과되는 세금을 뜻합니다. 

종부세는 전국의 부동산을 유형별로 구분하고, 세대 및 개인별로 합산하고, 기준을 초과하는 보유자에게 과세하는 세금을 뜻합니다.

종부세는 부동산 투기를 방지하고, 정상적이지 않게 오르는 부동산 가격을 안정시키려는 목적으로 05년 '종합부동산세법'을 제정하였고, 이 후 여러번 과세표준과 세율이 개편되었습니다.

지금부터 종부세 계산기에 대해 자세히 알아보겠습니다.

종부세 계산기 종합부동산세 목적

종부세는 현재 전국에 있는 주택과 토지를 유형별로 구분한 후, 합산결과 그 공시가격 합계액이 과세기준금액을 초과하는 경우, 그 초과분 만큼 과세되는 세금입니다.

즉, 부동산을 많이 보유한 사람에게 많은 세금을 부과하여 과세형평을 제고하는 목적이 있습니다. 또한 부동산을 투기 수단으로 사용되는 것을 막고, 부동산 시장 안정을 위한 목적으로 2005년 부터 시행되었습니다.

매년 6월 1일 현재 보유한 부동산을 기준으로 과세대상 여부를 판정합니다. 과세대상은 주택과 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 기준금액을 초과할 경우 과세 대상이 되는 것입니다. 

2005년 종합부동산세법을 제정한 이후 지금까지 수차례 개편되었습니다.

종부세 계산기 납부의무자

■ 주택 납부의무자

종부세 중에 주택에 대한 납부의무자는 과세기준일인 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 총 금액이 6억원을 초과하는 보유자입니다.

■ 토지 납부의무자

토지의 경우 주택과 다른데, 과세기준일 6월 1일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로 종합합산과세대상인 경우 국내에 소재하고 있는 과세대상토지의 공시가격을 합한 총 금액이 5억원을 초과하는 보유자입니다.

※ 종합합산과세대상이 아닌 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재한 과세대상토지의 공시가격을 합산금액이 80억을 초과하는 보유자입니다.

종부세 계산기 과세표준

■ 주택

종합부동산세의 과세표준은 주택과 토지가 달리 적용됩니다.

(납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 – 6억원) ×(60~100/100)(공정시장가액비율)을 곱한 금액입니다.

단, 과세기준일 현재 세대원 중 1명이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 1세대 1주택자의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액입니다.

■ 토지

종합합산과세대상인 토지의 경우 다음과 같습니다.

(납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액 – 5억원) ×(60~100/100)(공정시장가액비율)을 곱한 금액입니다.

별도합산과세대상이 토지의 경우 다음과 같습니다.

(납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액 – 80억원) × (60-100/100)(공정시장가액비율)을 곱한 금액입니다.

※공정시장가액비율

부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하며, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 0으로 보게 됩니다.

종부세 계산기 세율

주택분 종합부동산세액의 경우 주택에 대한 과세표준에 아래와 같은 세율을 적용하여 계산합니다.

종부세 계산기 세율

1세대 1주택자 공제액의 경우 산출세액에 아래의 연령별 공제율 또는 기간별 공제율을 적용한 금액으로 계산합니다.

종부세 계산기 종합부동산세 계산기

종합부동산세 계산기는 여러가지가 있습니다만 가장 믿을 수 있고 신뢰할 수 있는 계산기 제공 사이트는 'KB리브온'에서 제공하는 계산기입니다.

■ KB부동산 리브온 접속하기

검색 포털 사이트에서 KB리브온을 검색하여 들어갑니다.

지금부터 PC웹브라우저로 접속하여 소개하려고 합니다만 스마트폰용(App)에서도 동일한 계산기를 지원합니다. 사용방법도 PC버전과 같으니 참고하시면 됩니다.

■ 세금계산기 선택하기

KB부동산 리브온(Liiv ON)을 클릭하여 접속합니다.

접속 후 화면 우측에 있는 '세금계산기'를 선택합니다.

■ 종합부동산세 선택하기

세금계산기를 선택하여 들어가면 양도세, 취득세, 종합부동산세, 증여세를 계산할 수 있는 세금계산기 팝업창이 등장합니다. 

이 중에서 종합부동산세를 선택합니다.

■ 보유 주택 수, 소유자 연령 입력하기

가장 먼저 보유한 주택 수를 입력합니다. 주택수는 현재 보유중인 주택수이고, 일부 지분을 보유 중인 주택도 주택수에 합산합니다.

소유자 연령은 세액공제를 위함으로 1세대 1주택을 단독으로 소유한 보유자 중 60세 이상인 경우 종합부동산세가 20~40%까지 공제됩니다. 단, 공동명의로 주택을 소유 중이거나, 2채 이상 주택을 소유하고 있다면 공제가 불가합니다.

■ 1세대 1주택 여부와 보유기간 입력하기

세대원 중에서 1인이 주택을 단독으로 소유하는 1세대 1주택자는 공시가격에서 9억원을 공제하여 과세표준을 계산합니다. 그리고 연령 및 보유기간에 따라 최대 80%의 세액 공제가 적용됩니다.

1세대 1주택을 단독으로 소유한 경우 해당주택을 5년이상 보유했다면 보유기간에 따라 종합부동산세가 20%~50%까지 공제합니다.

단, 공동명의로 주택을 소유하거나 2채 이상 주택을 소유한 경우에는 공제가 불가능합니다.

■ 주택 정보 입력하기

해당 주택의 정보를 입력합니다. 주소를 검색하면 해당 정보는 자동으로 입력됩니다. 

주소 검색시 동이나 호수에 따라서 공시가격이 다를 수 있는점 참고바랍니다.

■ 소재지와 면적 입력하기

주소 입력 시 면적은 자동으로 입력됩니다.

소유지분, 주택보유 유형, 종부세 합산배제 대상 입력하기

주택에 대한 재산세는 주택별로 계산 후에 공동송 지분에 따라 산출됩니다.

정확한 지분율이 표시되지 않는 경우에는 가장 근접한 지분율을 선택하면 됩니다.

종부세 합산배제 대상은

매입 임대주택으로 등록한 주택으로, 임대를 시작할 당시의 공시가격이 수도권은 6억, 그 외 지역은 3억원 이하인 경우 해당되는 것으로 "예"를 선택하면 됩니다. 

이러한 경우에는 종합부동산세 합산 대상에서 제외됩니다.

■ 계산하기

해당 주택 정보를 입력 완료했다면 화면 아래 "계산하기"를 선택하여 최종 종합부동산 과세를 확인합니다.

재산세는 지방자치단체별로 50% 범위에서 탄력세율을 적용이 가능하고, 직전연도에 납부한 재산세와 종합부동산세를 기준으로 세금 부담 상한선이 최대 300%까지 정해져 있기 때문에 실제 납부한 재산세 및 종합부동산세와 차이가 발생할 수 있습니다.

이에 종부세 정확한 계산을 위해서는 세무전문가의 확인이 필요합니다.

종부세 계산기 궁금한 사항

■ 1세대 1주택자에서 1세대 범위는?

"1세대"란 주택 및 토지의 소유자 또는 그 배우자와 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족 구성원입니다.

"가족"은 소유자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 세대원을 포함합니다.

별도세대 구성시 배우자가 없는 경우에도 아래와 같은 경우 1세대로 보게 됩니다.

- 30세 이상인 경우

- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

- [소득세법] 제4조에 따른 소득(종합소득, 퇴직소득, 양도소득)이 [국민기초생활 보장법] 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리 및 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

■ 1세대 1주택자에 대한 세제 혜택은?

1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 거주자를 말합니다.

합산배제 신고한 임대주택(합산배제 신고한 임대주택 이외의 소유한 1주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정함) 및 문화재보호법에 따른 등록문화재 주택은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택자를 판단하며, 상속주택, 농어촌주택, 소수지분 주택, 건물 또는 부속토지만 소유하는 경우에도 이를 주택 수에 포함하여 1세대 1주택자를 판단합니다.

단, 납세의무자가 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택자로 판단합니다.

○ 위와 같은 1세대 1주택자에게는 주택의 공시가격 9억원(일반 6억원) 초과분에 대하여 과세되고, 연령에 따른 세액공제(10%~30%) 및 보유기간에 따른 세액공제(20%~40%)는 각각 적용하며 두 세액공제율 합산 최대 70%까지 적용하게 됩니다.

또한, 1주택과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 다른 주택의 부속토지분에 해당하는 산출세액은 1세대 1주택자 세액공제대상 산출세액에서 제외합니다.

○ 1세대 1주택자 세액공제(연령 또는 보유기간별 공제)

- 연령별 : 60세 이상(10%), 65세 이상(20%), 70세 이상(30%)

- 보유기간별 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%)

* 연령별, 보유기간별 세액공제 중복공제 가능합니다.

■ 종부세에 부과되는 세금은 무엇이고, 기한 내에 납부하지 않았을때 발생되는 불이익은?

종합부동산세를 납부대상자는 납부할 금액의 20%에 해당하는 금액을 농어촌특별세로 종합부동산에 부가하여 추가로 납부해야 합니다.

납부기간(매년 12월 1일부터 12월 15일까지)이 경과한 날에 체납된 국세의 3%가 가산금으로 가산되며, 체납된 종합부동산세액이 100만원 이상인 경우에는 매 1월이 경과할 때마다 1.2%씩 60개월동안 중가산금이 가산되어 징수됩니다.

그러니 가급적 기한내 납부를 해야 불이익이 따르지 않습니다.

■ 종합부동산세 분납이 가능한가?

납부할 세액이 5백만원을 초과 1천만원 이하인 경우에는 5백만원을 초과하는 금액을 납부기한이 경과한 날부터 2개월 이내에 분납할 수 있으며, 납부하여야 할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에 50% 이하의 금액을 2개월 이내에 분납이 가능합니다.

■ 부부가 공동명의로 주택 1채를 보유하고 있을때 종부세 과세 대상인가?

종합부동산세 과세기준일 현재 주택 소유자별로 주택의 공시가격의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세 납세의무가 있습니다. 

그리고 1세대 1주택이란 세대원 중 1명이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독소유한 경우로서 주택의 공시가격이 9억원을 초과하는 경우 종합부동산세 납세의무가 있습니다.

부부가 공동으로 1주택을 소유하는 경우에는 부부가 각자 종합부동산세 납세의무가 있고, 이 경우 각자 소유하는 지분의 주택 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세가 과세됩니다.

가령, 공시가격이 16억원인 아파트를 부부가 각각 1/2씩 공동소유한 경우에는 부부가 각각 8억원 중 6억원을 초과하는 2억원에 대하여 종합부동산세 납세의무가 있습니다.

■ 혼인이나 동거봉양을 위해 합가한 경우 동일한 1세대인가?

다음과 같이 혼인이나 동거봉양을 위해 합가한 경우 각각 1세대로 보아 1세대 1주택자 여부를 판단합니다.

- 혼인하여 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 5년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 봅니다.

- 동거봉양하기 위하여 합가하여 과세기준일 현재 60세 이상의 직계존속(직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)과 1세대를 구성하는 경우에는 합가한 날부터 10년 동안(합가한 날 당시는 60세 미만이었으나, 합가한 후 과세기준일 현재 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간 동안) 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 판단합니다.

■ 주택의 건물 소유는 다른 사람이고, 토지만 소유하고 있는 경우 주택분의 종부세의 납세의무가 있나?

주택은 건물과 그 부속토지의 소유자가 다르더라도 건물과 토지를 통합평가하여 주택분으로 과세하는 것이며, 주택 공시가격을 토지와 건물의 시가표준액(주택은 시장·군수가 평가한 금액, 토지는 개별공시지가)으로 안분하여 각자의 주택분으로 과세합니다.

■ 납세자가 사망한 경우 종부세를 납부해야 하나?

과세기준일(6월 1일)까지 상속등기를 하지 아니한 경우로서 6.1. ～ 6.10.까지 부동산소재지 관할 시장·군수에게 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 경우에는 주된상속자(① 민법상 상속지분이 가장 높은 자 ② 상속지분이 가장 높은 자가 2인 이상인 경우 연장자 순)가 재산세 및 종합부동산세의 납세의무가 있습니다.

즉, 과세기준일 이후에 사망한 경우에는 피상속인(망인) 명의로 주된 상속자가 신고·납부하면 됩니다.

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이상 지금까지 종부세(종합부동산세) 계산기에 대해 알아보았습니다.