주택 취득세 중과 알아보기

---

주택 취득세 중과 알아보기

---

안녕하세요^^ 유용한 정보를 공유하는 아프리카 북극곰입니다.

우리나라 국민의 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 부동산입니다. 그렇기에 부동산 관련 정보에 민감해야 하는데요. 특히 세율 관련된 내용은 자주 변경이 되니 최신정보를 습득해야 성공적인 투자를 할 수 있습니다.

지금부터 개정된 주택 취득세 중과세율과 세대의 기준에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

주택 취득세 중과 중과세율

주택 취득세 중과세율의 적용에 대해 먼저 알아보겠습니다. 

보유중인 주택이 조정대상지역이든 비조정대상지역이든 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우에는 주택 가액에 따라 1%~3%의 세율이 적용됩니다.

정부의 규제가 있는 지역이라면 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라서 취득세율이 달리 적용됩니다.

예를 들면

조정대상지역에 1주택을 보유중인데, 비조정대상지역에 3억원의 아파트를 추가 구입하는 경우 3%의 세율이 적용됩니다.

하지만, 비조정대상지역에 1주택을 보유 중인데, 조정대상지역에서 주택을 추가 구입시 취득세율은 8%가 적용됩니다.

※ 예시

1주택 소유자가 비조정대상지역에서 주택 취득세 세율은 1~3%입니다.

1주택 소유자가 조정대상지역에서 주택 취득시 세율은 8%입니다.

2주택 소유자가 비조정대상지역에서 주택 취득시 세율은 8%입니다.

새로운 개정안은 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택부터 적용됩니다. 2020년 7월 10일 이전에 계약한 내용은 기존의 세율을 적용합니다.

오피스텔을 취득시 중과세율

오피스텔 취득한 시점에는 해당 오피스텔이 상업용인지 주거용인지 확정이 안되었기에 건축물 대장상 용도를 확인 후에 건축물 취득세율 4%를 적용합니다.

주택 취득세 중과 1세대 기준

많은 사람들이 궁금하고 헷갈리는 것중 한가지는 바로 세대의 기준입니다. 더이상 헷갈라지 않게 확실하게 알아보도록 하겠습니다.

1세대의 범위

주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족을 뜻합니다. 

배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀의 경우 세대를 분리하고 따로 살고 있는 경우라도 1세대로 간주합니다.

만약 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 등록외국인기록표와 외국인등록표를 통해서 확인합니다.

결혼을 하지 않은 30세 미만 자녀가 취업하여 소득이 발생중이라도 부모와 동일한 세대원으로 되는가?

자녀의 소득이 중위소득의 40%이상이고, 부모와 따로 거주할 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판정합니다.

2020년 기준 1인가구의 중위소득은 월 1,750,000원입니다.

하지만 18세 이하의 미성년자 경우 소득요건이 만족하면서 따로 거주중이라도 부모의 세대원으로 포함됩니다.

만약 부모님을 모시기 위해서 세대를 합가했다면 다주택자가 되나?

자녀가 65세이상의 부모(배우자 부모)를 모시기 위해서 같은 세대인 경우에는 65세 이상 직계존속과 자녀의 세대를 별도 세대로 구분하여 간주합니다.

여기서 자녀는 30세 이상과 혼인한 자녀이고 30세 미만의 자녀는 소득이 중위소득의 40%이상 되어야 합니다.

주택 취득세 중과 주택 수 산정 방법

부부 공동 소유한 주택수

세대 내에서 공동으로 소유중인 경우에는 개별 세대원이 아닌 '세대'가 1개 주택을 소유한 것으로 산정합니다.

하지만 동일한 세대가 아닌 자와 지분을 나누어 주택을 소유 중이라면 각각 1주택을 소유한 것으로 산정합니다.

상속주택의 경우

상속주택의 경우 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.

즉, 상속개시일로부터 5년까지 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가로 취득한 주택의 경우 1주택 세율인 1~3% 적용됩니다.

○ 조합원 입주권, 분양권, 오피스텔을 상속한 경우에는

주택 수에 포함합니다. 하지만 이역시 상속개시일로부터 5년까지는 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.

만약 상속 후 5년이 지나도 계속 보유중이라면 주택 수에 포함이 됩니다.

○ 상속주택 여러명이 공동 소유할 경우

이러한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 판정합니다.

단, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상이라면 

1. 주택에 거주하는 사람

2. 최연장자

의 순서대로 판정합니다.

1억원 이하 주택의 입주권, 분양권, 오피스텔의 경우

입주권, 분양권은 가격과 관계없이 주택수에 포함되고, 오피스텔의 경우 시가표준액 1억 이하의 경우에만 주택 수에서 제외됩니다.

시가표준액은 '오피스텔의 건축물 시가표준액' + '부속토지의 시가표준액'입니다.

입주권, 분양권의 취득세 중과 여부

입주권과 분양권 자체가 취득세 과세대상이 아닙니다. 나중에 분양권 또는 입주권을 통해 해당 주택을 취득하는 시점에 취득세가 부과됩니다.

단, 주택이 준공 전이라도 분양권 또는 입주권은 주택을 취득하는 하는 것으로 예정되어 있으니 소유 주택 수에는 포함됩니다.

승계조합원의 경우 입주권을 취득한 시점부터 해당 토지 지분에 대해 취득세가 부과됩니다. 이는 2020년 8월 12일 이후 신규로 취득한 경우부터 적용됩니다.

오피스텔 주택 수

오피스텔의 경우에는 재산세 과세대상에서 주택으로 기재되어 있어 주택분 재산세가 발생중인 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 산정됩니다.

단, 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분부터 적용됩니다. 2020년 8월 12일 이전에 매매 또는 분양 계약을 했다면 주택수에서 제외됩니다.

○ 직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 발생한 오피스텔을 승계하여 취득한 경우 

해당 오피스텔의 경우에는 주택수에 산정됩니다.

즉, 오피스텔 취득자에게 새로운 주택 취득세가 과세되었다면 주택수에 포함됩니다.

○ 오피스텔 분양권의 경우는

오피스텔 분양권은 취득 후에 실제로 사용하기 전까지는 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았기에 주택수에 산정되지 않습니다.

가정어린이집 등의 경우 중과세율

가정어린이집을 취득하였거나, 소유중일때 주택수에는 포함하지 않습니다.

하지만, 취득 후에 1년이 지날때 까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년이상 사용하지 않고, 양도 증여 전용하는 겨우에는 취득세를 추징합니다.

3년이 지난 후부터 라도 다른 용도로 전용한다면 소유 주택에 포함됩니다.

그 외에 노인복지주택이나 공공주택사업자 등의 주택공급 사업을 위해 투기로 보기 어려운 주택을 취득하였다면 이는 주택수 합산 및 중과 대상에서 제외됩니다.

주택 취득세 중과 일시적 2주택

이사가기 위해 주택을 추가로 매입한 경우에 취득세

1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 

일시적 2주택이 된 경우에 신규 주택의 경우 취득세는 중과세를 적용하지 않습니다.

1세대 1주택 소유 중에 추가로 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고 후 납부하면 됩니다.

단, 종전 주택의 처분기간인 3년 이내(종전 주택과 신규 주택이 조정대상지역이라면 1년)에 처분하지 않고 계속 보유하고 있는 경우에는 2주택에 대한 세율(8%)과의 가산세 등이 추징됩니다.

다주택자가 이사하기 위해 취득하는 주택의 경우

2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 '일시적 1세대 2주택'에 해당하지 않습니다. 그래서 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용됩니다.

1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우, 일시적 1세대 2주택 혜택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한

분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함됩니다. 

하지만 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로, 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 하여 3년 이내에 종전 주택을 처분할때 일시적 2주택으로 판정합니다.

단, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이라면 1년이내입니다.

주택 취득세 중과 무상취득

다주택자(4주택 보유)가 보유주택 중 조정대상지역 내 부부 공동명의(지분 50%:50%)로 소유하고 있는 주택(공시가격 10억원)의 지분 일부(25%)를 자녀에게 증여하는 경우

조정대상지역 내의 ‘공시가격 3억원 이상’은 전체 주택가액이 3억원을 초과하므로 12%세율로 적용합니다.

주택 취득세 중과 경과조치

정부가 "주택시장 안정 보완대책"을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

시행일(8.12.) 이후에 취득(잔금지금일과 등기일 중에 빠른날) 하더라도 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용합니다.

※ 증빙서류 : 부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등

3주택을 소유한 1세대 중 A가 2020년 5월 15일 공동주택 분양계약 체결한 후, 2020년 7월 15일 해당 분양권의 50%를 배우자인 B에게 증여한 상태에서 2020년 12월 31일 준공으로 취득한 경우

A의 경우 종전 규정을 적용하기 때문에 4%를 적용합니다. 

B의 경우 개정 규정을 적용하므로 12%를 적용합니다.

2020년 8월 12일 전에 취득한 업무용 오피스텔을 2020년 8월 12일 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우

주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득했기에 주택수에 포함하지 않습니다.

---

이상 지금까지 주택 취득세 중과와 관련된 정보를 알아보았습니다.