주택임대소득 과세대상 완벽정리

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주택임대소득 과세대상 완벽정리

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안녕하세요^^ 유용한 정보를 공유하는 아프리카 북극곰입니다.

주택임대시 발생하는 소득에 대한 과세가 발생합니다. 모든 임대소득자가 해당되는 것이 아니라 과세대상이 있습니다. 

지금부터 주택임대소득 과세대상에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

주택임대소득 과세대상 세부사항

주택임대소득 과세대상은 다음과 같습니다.

① 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자

단, 기준시가 9억원을 초과하는 주택과 해외주택을 소유한 경우에 월세 임대 수입이 발생 중이라면 1주택자도 과세대상입니다.

② 보증금 등 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자

단, 주거전용면적이 40㎡ 이하이고, 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 2021년까지 과세대상 주택에서 제외됩니다.

다음은 주택임대소득 과세대상을 자세히 구분하여 설명하겠습니다.

■ 1주택 소유

○ 과세대상

-국외주택의 월세 수입은 과세대상입니다.

-기준시가가 9억 원을 초과하는 주택의 월세수입은 과세대상입니다.

○ 비과세

-기준시가 9억 원 이하 국내 주택의 월세 수입이 있어도 과세대상이 아닙니다.

-보증금과 전세금을 과세대상이 아닙니다.

■ 2주택 소유

○ 과세대상

-2주택 소유자의 모든 월세 수입은 과세대상입니다.

○ 비과세

-2주택 소유자의 경우 보증금과 전세금이 있더라도 과세대상이 아닙니다.

■ 3주택이상 소유

○ 과세대상

-모든 월세 수입이 과세대상입니다.

-비소형 주택 3채 이상 소유하고, 해당 보증금과 전세금의 합계가 3억 원을 초과하면 과세대상입니다.

○ 비과세

-소형주택의 보증금과 전세금은 비과세대상입니다.

-비소형 주택 3채 미만 소유한 경우에 보증금과 전세금은 비과세대상입니다.

-비소형 준택 보증금과 전세금 합계가 3억 원 이하라면 비과세대상입니다.

주택수는 부부가 소유한 모든 주택수 기준입니다.

주택임대소득 과세대상 사례

○ 아직 미혼인 자가 보유중인 주택 1채를 임대하였고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세가 발생하는가?

이러한 경우에는 과세대상이 아닙니다.

주택임대소득 과세대상 여부 판단할때 주택수는 부부 합산하여 계산합니다. 

부모와 자녀 관계, 즉 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않습니다.

세대 기준이 아니라 부부 기준입니다.

결혼을 하지 않은자가 주택 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않고, 결혼을 하였어도 본인과 배우자의 주택수를 합하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않습니다.

단, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세임대수입이 있다면 소득세가 발생합니다. 

그리고 해외주택을 소유하고 있다면 월세 임대수입이 발생 중이라면 과세대상입니다.

○ 부부합산하여 4주택을 보유중인데, 그중 3개 주택은 주거전용면적이 40㎡이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고, 나머지 1개의 주택은 기준시가가 3억원입니다. 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우라면 임대소득세가 발생하는가?

2021년까지 주거전용면적이 40㎡이고 기준시가가 2억원이하인 소형주택의 경우 주택수에 포함되지 않기에 보증금에 대한 간주임대료가 발생하지 않습니다.

단, 소형주택이라 할지라도 월세 임대수입은 과세대상입니다.

○ 이사 등으로 일시적 2주택을 소유한 경우에도 과세대상인가?

2주택 소유기간 동안 월세 임대수입은 소득세가 발생합니다. 즉 일시적 2주택자도 과세대상입니다.

○ 오피스텔을 임대한 경우에도 주택임대소득 과세대상인가?

오피스텔의 경우 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택 임대소득세가 발생합니다. 

만약, 주거용이 아니라면 상가임대소득으로 소득세가 과세됩니다.

○ 다가구주택도 한채만 보유중이라면 비과세가 되는가?

소유중인 다가구주택 1채가 구분등기가 되지 않았고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않는다면 비과세 됩니다.

○ 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세 임대소득이 있다면 과세대상인데, 판단 기준일은 언제인가?

9억원 초과 1주택 소유자의 과세 기준일은 과세기간 종료일인 12월 31일 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.

○ 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 보유중이고, 월세가 아닌 전세로 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는가?

부부합산 2주택 보유자와 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택 보유자의 경우에는

월세 임대소득만 과세대상이기에 월세 없이 전세금만 받을 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다.

전세금 과세대상은 세대원 합산이 아닌 부부합산하여 3주택 이상인 경우에만 해당됩니다. 그리고 주거전용면적이 40㎡이하, 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 2021년까지 전세금에 대한 간주임대료 과세대상에서 제외됨을 참고 바랍니다.

주택임대소득 과세대상 주택수 기준

주택임대소득 과세대상을 판단할 때 주택수는 본인과 배우자의 소유한 주택을 합산하여 판단합니다. 임대한 주택수가 아닙니다.

○ 다른 주택을 소유하지 않은 A씨와 B씨가 50:50 공동으로 주택을 소유하고 있다면 A씨와 B씨의 주택수는?

공동으로 소유한 주택의 경우 지분이 가장 큰자가 2인 이상일때 각각 소유로 계산합니다.

단, 지분이 가장 큰자가 2인 이상인 경우로 A씨와 B씨가 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그가 소유한 주택으로 계산합니다.

○ 지분율 50% 미만의 소수지분 주택만 소유하고 있다면 2주택 이상자로도 임대소득에 대해 과세가 발생하는가?

소수지분 공동소유 주택은 과세대상을 판단할 때 주택 수에 포함되지 않습니다.

단, 2020년 귀속부터 소수지분을 소유한 자라도 아래 2가지에 해당된다면 소유한 주택으로 간주하여 소유주택수에 포함됩니다.

- 해당 주택임대 수입금액이 연간 600만원 이상

- 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 지분이 30%를 초과

주택임대소득 과세대상 간주임대료

○ 주택보증금 등에 대한 간주임대료는

월세 임대료를 받는 임대사업자와의 형평성을 고려한 내용으로

보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(20년 1.8%)에 해당하는 금액만큼을 임대료로 간주하는 것입니다.

단, 주택의 경우 부부 합산으로 3주택 이상 소유한 경우에만 과세하고, 보증금 등 3억원을 차감한 금액의 60%에 대해서만 과세합니다.

○ 공동으로 소유한 주택의 간주임대료는

공동사업장을 하나의 거주자로 판단하여 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하기에 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제합니다.

○ 소형주택은 간주임대료 과세대상 판단할때 주택 수에 포함되지 않는다고 했는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 보유하고 있다면 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는가?

소형주택은 간주임대표 과세대상 판단할때 주태수에서 제외됩니다.

비소형 주택을 3채 이상 보유중이더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다.

단, 월세 임대수입이 발생시에는 소형주택과 비소형주택을 전부 포함하여 신고해야 합니다.

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이상 지금까지 주택임대소득 과세대상에 대해 자세히 알아보았습니다.