민간임대주택에 관한 특별법 알아보기

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민간임대주택에 관한 특별법 알아보기

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안녕하세요^^ 유용한 정보를 공유하는 아프리카 북극곰입니다.

민간임대주택에 관한 특별법이 개정되었습니다.

지금부터 관련하여 몇가지 내용과 사례별로 정리해보겠습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정안

단기임대와 아파트 장기일반 매입 임대 폐지

임대 사업 제도 보완과 관련된 것중 가장 관심이 많았던 내용입니다.

이는 앞으로 폐지되는 유형에 대해 적법 사업자가 자진 말소 시 과태료를 면제해준다는 것입니다.

단, 단기임대주택(4년) 그리고 아파트 장기일반 민간입대주택(8년)에 대해서만 자진 말소 시 과태료가 배제됩니다. 그러니 아파트가 아닌 8년 장기일반 민간임대주택 사업자는 자진말소시 과태료가 발생한다는 점을 기억해야 합니다.

최소 임대의무기간 종료시 자동 등록말소 세제혜택

처음엔 민간임대 사업을 장려하다가 지금에 와서 혜택을 소급하는 것 같아 반발이 심했습니다. 그러다 보완조치가 나왔는데요. 이부분을 알아보겠습니다.

○ 임대등록기간 동안 소득세와 법인세, 종합부동산세 등 세제 지원 유지

민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형에 대해 임대 등록 기간동안 소득세, 법인세, 종합부동산세 세제 혜택을 유지합니다. 그리고 의무 임대 기간이 경과하기 전에 자진 자동 등록말소를 할 때 그동안 감면받았던 세금은 추징하지 않습니다.

또 재건축 재개발로 인하여 등록말소 후 폐지되는 유형의 경우 재등록이 불가능해도 종부세, 양도세 등을 추징하지 않습니다.

○ 의무임대 기간 미충족 시 양도소득세 중고 배제 및 거주주택 1세대 1주택 비과세 적용

단, 자진 등록말소의 경우에는 의무임대 기간의 50%이상 임대한 경우에만 적용됩니다.

○ 2020년 7월 11일 이후 등록분 등에 대한 경우 세제지원 적용을 배제함

7월 11일 이후 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택을 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환하는 경우에는 종합부동산세와 양도세 등 관련 세제지원 적용을 배제합니다.

민간임대주택에 관한 특별법 사례

임대등록이 말소되어 세법상 임대기간을 채우지 못한 경우(5년~8년)와 자진말소 및 자동말소 되는 경우에는?

양도소득세에 대한 임대주택 혜택(양도소득세율 중과배제 및 거주주택 비과세 특례)을 받을 수 있습니다.

○ 자진말소의 경우에는 의무임대기간의 50%이상 임대하고, 1년 이내 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다.

○ 거주주택 비과세 혜택을 적용받고 있는 경우 거주주택에 대한 비과세는 추징하지 않습니다. 그리고 임대등록 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용합니다. 

폐지되는 단기임대주택 또는 아파트 임대주택의 경우 재개발 및 재건축으로 임대등록 말소 후 재등록이 안되는 경우 감면받은 세액은?

추징하지 않습니다.

임대등록 자진말소의 경우 임대기간의 요건을 충족하지 않고 임대주택을 언제든지 양도하더라도 양도소득세 중과세율을 적용 여부는?

임대의무기간의 50% 이상 임대한 임대주택을 등록말소하고 1년 이내에 매도하는 경우에 한해 양도소득세 중과세율을 적용하지 않습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 폐지되는 단기임대주택 또는 아파트 장기임대주택에 대해 임대등록기간 동안에 세제혜택은?

임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능합니다.

2020년 7월 11일 이후 단기임대주택 또는 아파트 장기임대주택을 신규등록을 하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경하는 경우 세제혜택은?

2020년 7월 10일에 임대등록을 신청하거나 변경신고한 경우에는 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 7월 11일 이후에 등록 신청한다면 세제혜택이 적용되지 않습니다.

임대등록이 자동말소되어 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는 경우 장기보유특별공제가 가능한가?

양도소득세 중과세율이 적용되지 않는 경우 기본적으로 최대 30% 장기보유특별공제가 가능합니다. 그리고 8년 장기일반매입임대 주택 중 아파트의 경우에는 자동말소시 조세특례제한법의 과세특례 요건을 충족해야 장기보유특별공제 50%를 적용할 수 있습니다.

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임대사업자의 상황에 따라 임대주택 세제지원 개정안이 불리할 수도 있고, 유리할 수도 있습니다. 잘 알아보시고 전략을 잘 세운 후 매도 및 매입 타이밍을 세우시기 바랍니다.