종합부동산세 사례별로 알아보기

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종합부동산세 사례별로 알아보기

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안녕하세요^^ 유용한 정보를 공유하는 아프리카 북극곰입니다.

많은 분들이 부동산을 재테크 수단으로 삼고 계십니다. 요즘에는 부동산 법률 개정이 자주되는 편이라 관련 정보에 민감하지 못하면 어려운 상황이 생길 수 있는데요.

지금부터 사례별로 '종합부동산세와 관련된 내용을 정리하려고 합니다. 평소 관심있으신 분들은 관심있게 봐주시길 바랍니다.

종합부동산세 과세표준

조정대상지역에 2주택을 보유중인 상태에서 2020년 9월 1일 조정대상지역에서 주택 1호가 해제되었다면 일반세율을 적용되는 것인가?

조정대상지역은 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 적용됩니다. 그러니 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당되고, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당합니다.

조정대상지역이 아닌 3주택을 보유한 상태에서 1호 주택을 임대사업자 등록 한 후에 합산배제 적용을 받는 경우 적용세율은 어떻게 되는가?

합산배제 주택은 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않기에 비조정대상지역 2주택 소유자로 판정하고 일반세율이 적용됩니다. 

부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있다면 주택수 판경은 어떻게 되는가?

종합부동산세는 주택 지분 및 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보고 세율을 적용합니다. 그래서 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당합니다.

종합부동산세 법인 개정세법

법인은 주택을 6억원 이하 보유한 경우에도 종합부동산세가 과세되는가?

법인의 경우 주택분 종합부동산세 공제액인 6억원이 폐지되었습니다. 그래서 주택을 보유한 가액 전체에 대해 종합부동산세를 납세해야 합니다.

단, 사업의 특성을 고려해 시행령으로 정하는 법인의 경우에는 보유한 주택의 공시가격이 6억원을 초과할 때만 종합부동산세가 부과됩니다. 이 경우에는 세율도 단일 최고세율로 적요되는 것이 아니라 개인과 동일한 누진세율이 적용됩니다.

2021년 주택분 종합부동산세 계산을 할 때 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는가?

주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 및 단일세율 6%가 적용되는 법인 및 법인으로 보는 단체의 경우 2021년부터 주택분 종합부동산세 계산을 할 때 세부담 상한이 적용되지 않습니다.

법인의 경우 2021년부터 토지분 종합부동산세를 계산한때 세부담 상한이 적용되지 않는가?

법인 소유 주택에 대한 종합부동사세를 계산할 때만 세부담 상한이 적용되지 않습니다. 하지만 법인 소유 토지에 대한 종합부동산세를 계산할 때만 토지분 종합부동산세 세부담 상한이 적용되는 점을 유의해야 합니다.

종합부동산세 합산배제와 세액공제 적용

법인이 2020년 6월 17일 이전에 취득한 주택을 2020년 6월 18일 이후 장기일반 민간 임대주택으로 등록 시 합산배제 적용이 가능한가?

2021년 귀속분부터는 법인이 주택을 취득한 시기와 상관없이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우에는 합산배제 대상에서 제외됩니다.

임대주택 임대료 상항인 5%를 위반한 경우에는 해당 임대주택은 앞으로 계속해서 합산배제 적용을 못받는 건인가?

임대료 상한을 위반했다면 위반한 연도와 그 다음연도, 즉 2년에 대해 합산배제 대상에서 제외됩니다.

임대주택 임대료 상한인 5%를 위반한 경우 기존 합산배제 적용으로 감면받은 세액을 추징하는가?

임대료 상한을 위반했다면 기존 합산배제 적용을 받아 감면된 세액에 대해 추징합니다. 하지만 의무임대기간인 5년, 8년이 지난 임대주택의 경우에는 기존 감면세액을 추징하지 않습니다.

부부 공동으로 1주택을 보유하는 경우 세액공제가 적용되는가? 단, 다른 세대원은 보유한 주택이 없습니다.

부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않기에 세액공제가 적용되지 않습니다. 단, 부부 각각 6억원씩 공제되고, 연령 및 보유기간 세액공제는 적용되지 않습니다.

종합부동산세을 계산할 때 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는 1세대의 경우 1주택자의 범위가 어떻게 되는가?

1세대 1주택자란 

세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로 그 주택을 소유한 거주자를 뜻합니다.

단, 합산배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자의 경우는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우를 한정하여 1세대 1주택자로 판정합니다.

합산배제 임대주택의 임대사업자 지위를 상속받을 경우 합산배제 임대주택의 공시가격 기준일은 언제로 봐야 하는가? (공시가격은 수도권 6억원이고, 비수도권은 3억원입니다.)

이는 상속인이 아니라 피상속인의 임대개시일 기준으로 판단합니다.

임대주택이 아닌 기존주택을 재건축하여 취득한 신축주택을 임대주택으로 등록할때 합산배제 임대주택의 공시가격의 판정방법은 어떻게 되는가?

기존주택이 합산배제 임대주택이 아니기에 신축주택의 공시 가격을 기준으로 합산배제해야 합니다.

종합부동산세 민간임대주택 특별법 개정

2020년 7월 11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경신고를 할 경우에는 종합부동산세 합산배제가 되는것인가?

2020년 7월 11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경 신고하는 경우에는 종합부동산세 합산배제 건설임대주택에 해당하지 않습니다.

종합부동산세 합산배제되는 장기임대주택의 의무임대기간이 얼만큼 늘어났나?

종합부동산세 합산배제 대상의 장기임대주택 의무임대기간이 

기존에 8년 이상에서 10년 이상으로 연장되었습니다.

지금 아파트를 장기매입임대주택을 하면 종합부동산세   합산배제를 받을 수 있는가?

2020년 7월 11일 이후부터 장기매입임대주택으로 신청한 아파트의 경우 임대사업자 등록하고 10년 이상 임대하더라도 종합부동산세 합산배제를 받을 수 없습니다.

2020년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고 했다면  종합부동산세 합산배제가 가능한가?

2020년 7월 11일 이후부터 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우에는 종합부동산세 합산배제 대상에 적용되지 않습니다.

2020년 7월 10일 이전에 장기매입임대주택으로 등록 신청한 아파트가 7월 11일 이후에 임대사업자 등록이 되는 경우 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있을까?

종합부동산세 합산배제는 받을 수 있습니다.

단기임대주택으로 등록한 오피스텔이 임대의무기간 만료가 되어 구청 임대사업자 등록이 말소되었습니다. 다시 장기임대주택으로 등록하면 합산배제를 계속 받을 수 있을까?

단기임대주택으로 등록한 아파트가 아니라 오피스텔이 임대의무기간 만료가 되어 구청 임대사업자 등록이 말소되었다면, 

다시 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제가 계속 적용됩니다.

아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제가 되는가?

아파트 이외의 주택의 경우 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세에 합산배제가 가능합니다.

단, 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후에 신규로 취득한 조정대상지역에 위치한 주택의 경우

이는 장기임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외됨을 유의해야 합니다.

법인이 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면  종합부동산세 합산배제를 할 수 있는가?

법인이 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제를 할 수 있습니다.

단, 2020년 6월 18일 이후 사업자등록 등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간매입임대주택의 경우 

이는 종합부동산세 합산배제가 되지 않습니다.

아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택을 임대의무기간 내에 임대사업자등록을 신청말소하였다면 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되지 않는가?

임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동으로 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 의거

임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아서 임대사업등록 말소한 경우에는 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세는 추징하지 않습니다.

아파트 이외의 장기매입임대주택의 임대사업자 등록을 의무임대기간 충족 전에 자진 말소하는 경우에 기존의 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되지 않는가?

아파트 이외의 장기매입임대주택은 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되지 않습니다.

단, 의무임대기간(8년 또는 10년 이상)을 충족하기 전에 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우에는 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되니 유의바람니다.

아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택의 경우 기존에 경감 받았던 합산배제로 종합부동산세를 추징당하지 않으려면 임대의무기간의 50% 이상을 임대한 후에 임대사업자 등록을 신청 말소 해야 하는가?

아파트의 경우 임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 말소되는 유형인데, 장기매입임대주택과 단기민간임대주택은 임대의무기간의 50% 이상을 임대하기 전에 임대사업자 등록을 신청말소하는 경우에도 기존 합산배제로 경감받았던 종합부동산세가 추징되지 않습니다.

2018년 3월 31일 이전 등록한 단기민간임대주택이 2020년 8월 18일 임대의무기간 만료가 되어 임대사업자 등록이 직권 말소된 경우에는 2020년에는 합산배제 되는 것인가?

종합부동산세 과세기준일인 2020년 6월 1일에 시·군·구청 및 세무서에 임대사업자 등록한 상태에서 임대 중인 임대주택이기에 2020년 종합부동산세 계산 할때 합산배제됩니다.

종합부동산세 합산배제된 임대주택이 아파트로 재개발·재건축되어 재개발·재건축 후 임대사업자등록이 불가능한 경우에는 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되지 않는가?

합산배제 임대주택으로 종합부동산세를 경감받은 임대주택의 경우 도시 및 주거환경정비법 등에 따라 재개발·재건축·리모델링으로 인해 새로 취득한 주택이 아파트라서 임대사업자 등록이 불가능한 경우에는 기존 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않습니다.

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이상 지금까지 개정된 종합부동산세 사례별로 알아보았습니다.