양도소득세 자동계산 계산기(개정판)

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양도소득세 자동계산 계산기(개정판)

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양도소득세 알고 싶으신가요?

안녕하세요^^ 좋은 정보를 공유하는 아프리카 북극곰입니다.

소득이 생기면 반드시 발생하는 것이 세금입니다. 그림자와 같은 존재이지요. 

그 중 아파트나 토지 등 각종 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 세금이 있는데 바로 양도소득세입니다.

지금부터 양도소득세 자동계산 계산기(개정판)과 그 외 궁금한 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세 자동계산 계산기 양도소득세란?

주택이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권 및 특정 시설물에 대한 이용권, 회원권, 주식 등 대통령령으로 정한 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 이전할 때 발생하는 양도차익에 대해 부과하는 세금입니다. 

양도소득세는 시세차익이 발생하여 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수함으로써 소득재분배 및 부동산 가격의 안정 등을 목적으로 한 '정책세'로서 기능이 있고, 모든 국민이 잠재적인 납세자라는 점을 강조하여 '대중세'적인 측면도 있습니다. 

양도소득세 납부기간은?

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무소에 예정신고와 양도소득세를 납부해야 합니다. 

예를 들어 5월 15일에 아파트를 거래했다면 7월 31일까지 양도소득세를 납부해야 합니다. 만약 기간을 넘기면 가산세가 부과됩니다.

양도소득세 자동계산 계산기 사용하기

검색포털에 양도소득세를 검색하면 다양한 계산기가 나오지만, 가장 정확한 것은 국세청 양도소득세 계산기입니다.

▼ 검색포털에 국세청 검색하여 접속합니다. 

국세청 홈페이지 우측 하단에 '세금종류별 서비스' 내용 중 '모의계산'을 선택합니다.

☞국세청 홈페이지 접속하기

▼ '모의계산'을 선택하면 다양한 자동계산 메뉴를 확인할 수 있습니다. 

좌측 상단에 위치한 '양도소득세 자동계산하기'을 선택합니다.

▼ '양도소득세 자동계산하기'를 선택하면 아래와 팝업창이 나타납니다. 

양도소득세 자동계산 서비스를 실행하면 자동으로 신고까지 되는지 착각하는 이용자들을 위한 안내입니다. 양도소득세 자동계산기와 실제 실고는 무관한 점 유의바랍니다.

▼ '양도소득세 자동계산하기' 선택 화면입니다. 

본인에 해당하는 조건을 확인하여 선택하면 됩니다. 저는 '1개 부동산 양도 시 계산'을 위해 '계산하기'를 클릭해보겠습니다.

'양도소득세 자동계산 계산하기'를 선택하면 양도하려는 부동산의 정보를 입력하는 항목이 나옵니다. 어렵지 않으니 천천히 입력해보시기 바랍니다. 

▼ '기본사항' 항목은 부동산의 양도일 즉 소유권을 이전한 날과 부동산 취득한 날을 입력합니다.

■ 양도일자

잔금을 받은 날을 입력하면 됩니다. 만약 잔금을 받기전에 등기를 완료했다면 등기 완료일을 입력해야 합니다.

■ 취득일자

부동산을 취득하기 위해 잔금을 지급한 날입니다. 

■ 양도물건종류

토지와 건물, 주택, 아파트 등 양도한 부동산의 종류를 선택합니다.

▼ '거래금액'이 가장 핵심입니다. 

어떻게 입력하느냐에 따라 크게 양도소득세 총액이 좌우됩니다. 먼저 아래와 같이 조회가 2개 있는데 선택하여 세부항목을 열어봅니다.

▼ 거래금액 세부항목을 열었습니다. 

내용을 잘 확인하고 세부항목 금액을 입력해야 합산이 되어 세금 감면을 받을 수 있습니다. 없는 것을 넣을 순 없으면 실제로 발생한 내용이 있다면 모두 입력해야 합니다. 

단, 실제 신고할 때는 증빙서류가 없으면 감면을 못받는 점 유의해야 합니다.

■ 양도가액

부동산을 실제로 판매하면서 받은 금액을 입력합니다. 부동산 실거래 신고와 동일한 금액을 입력해야 합니다.

■ 취득가액

-매입가액 : 부동산을 구매하면서 실제로 지급한 금액입니다.

-취득세와 등록세 : 부동산을 구매하면 지자체에 납부한 금액입니다. 

-법무사비용 : 부동산 취급을 위해 법무사에게 지급한 금액입니다.

-취득중개수수료 : 부동산을 구매하면서 공인중개사에게 지급한 금액입니다.

-기타 : 그 외 부동산을 취득하면서 발생한 금액을 입력합니다.

■ 기타필요경비

-자본적지출액 : 부동산의 가치를 증가시키기거나 용도 변경을 위해 지출한 비용입니다. 예시) 아파트 새시 설치비용, 인테리어 비용, 발코니 개조비용 등

-양도중개수수료 : 부동산을 판매하기 위해 공인중개사에게 지금한 금액입니다.

-국민주택채권매각차손 : 국민주택채권을 사고 파는 과정에서 발생하는 손실금을 의미합니다. 예를 들어 천만원짜리 채권을 사서 은행에 할인하여 950만원에 팔았다면 매각차손은 50만원이 됩니다. 이 금액을 입력하면 되는데, 대부분 법무사 영수증에 채권매각차손 금액이 나오니 참고바랍니다.

-기타 : 그외 발생한 경비를 입력합니다. 단, 증빙할 수 있는 자료가 있어야 하는 점 유의바랍니다.

■ 양도소득기본공제

양도소득기본공제는 양도차익에서 무조건 공제해주는 기본액입니다. 

1인당 2,500,000만원인데, 만약 아파트를 양도시 부부가 공동명의라면 각각 250만원씩 총 500만원이 공제되니 유리합니다. 아래 공동명의에 대한 포스팅이 있으니 참고바랍니다.

☞아파트 공동명의 장단점 완벽분석

▼ 기타사항은 1세대 1주택 비과세, 비사업용토지 등에 해당하는 경우 체크하면 됩니다. 

해당 부동산의 정보를 입력했다면 '세액계산하기'를 선택합니다.

▼ '양도소득세 간편계산 결과 조회'입니다. 

지금까지 입력했던 내용을 바탕으로 양도소득세 자동계산이 완료되었습니다. 저는 2억으로 구매한 아파트를 2년뒤 3억에 팔았을 때를 가상으로 계산해보니 '산출세액'이 17,335,000원이 발생하였습니다. 

양도소득세 감면 관련 세부항목의 내용을 첨가하면 할수록 혜택이 더 커짐을 알수있습니다.

※ 당해연도 중 다른 부동산을 양도하신 경우에는 소득금액을 합산하여 신고하여야 합니다.

양도소득세 자동계산 계산기 궁금한 사항

지금부터 양도소득세 자동계산 계산기를 진행하며 궁금한 내용을 정리하였습니다.

■ 1세대 1주택자에서 1세대의 범위는?

○ "1세대"란 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자와 동일한 주소 또는 거주지에서 생계를 같이하는 가족 구성원을 말합니다.

"가족"은 소유자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거주지를 일시적으로 퇴거한 세대원을 포함합니다.

○ 별도로 세대를 구성시 배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우가 있는데 아래와 같습니다.

- 30세 이상인 경우 해당합니다.

- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 해당합니다.

- 중위소득의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 해당합니다.

■ 동거 또는 봉양하다가 세대분리 후 양도하는 경우 비과세 판단은?

-자녀가 부모를 동거봉양하다가 세대를 분리한 경우는 세대가 분리된 상태에서 각각의 세대별로 비과세 요건을 갖춘 해당 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 됩니다.

※ 별도세대를 구성할 수 있는 자가 주민등록상 동일세대원으로 등재되어 있는 경우에도 사실상 생계를 같이하지 아니하면 동일세대원으로 보지 않습니다.

■ 재건축.재개발아파트 조합원입주권의 비과세특례란?

조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하여 원칙적으로 주택에 대한 비과세 규정이 적용되지 아니하나, 아래에 해당할 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세혜택이 있습니다.

『도시 및 주거환경정비법』제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 또는 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 비과세를 적용합니다.

단, 양도가액 9억원 초과분은 과세에 해당합니다.

■ 학교 문제(취학)와 회사(근무상 형편) 또는 질병의 요양 등 부득이한 사유에 의하여 양도하는 주택의 비과세 요건은?

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우이고, 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 이를 비과세되는 1세대 1주택으로 봅니다.

○ 요건

취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유라 함은 세대 전원이 아래의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말합니다.

①「초・중등교육법」에 의한 학교(유치원・초등학교 및 중학교는 제외) 및 「고등교육법」에 의한 학교에의 취학

② 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

③ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

④ 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학

단, 같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에만 해당됩니다.

※ 부득이한 사유를 적용함에 있어서는 원칙적으로 세대 전원이 주거 이전함을 그 요건으로 하지만, 당해 부득이한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대 전원이 주거를 이전한 것으로 보고 위 규정을 적용합니다.

○ 거주기간의 계산

취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에 해당 하는지를 판단함에 있어 1년 이상 거주한 주택인지는 당해 주택의 취득일부터 부득이한 사유로 양도한 날까지 기간으로 계산합니다.

 

단, 2007.2.26.이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용합니다.

■ 주택 2채를 동시에(같은 날) 양도했을 경우 양도소득세 계산은?

1세대 1주택 비과세 요건(보유기간 2년 이상)을 충족한 2개 이상의 주택을 같은 날 양도할 경우 그 중에서 하나만 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 되는데, 비과세되는 주택은 부동산을 판매하는 양도인이 선택하여 1주택으로 할 수 있습니다.

○ 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간 2년 이상)을 충족한 2개 이상의 주택을 순차적으로 팔았을 때는 그 중에서 가장 나중에 판 주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 됩니다.

단, '17.8.3.이후 취득한 주택이며 취득 당시 조정대상지역인 경우 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건도 함께 충족해야 합니다.

■ 양도한 부동산에 거주하지 않는 경우는 양도소득세를 어느 세무서에 신고·납부하나요?

비거주자의 양도소득세 납세지는 국내사업장 소재지이며, 국내 사업장이 없는 경우에는 양도하는 부동산이 위치한 지역이 납세지가 되고, 국내사업장이 2 이상 있는 경우에는 주된 국내사업장에 신고 및 납부하면 됩니다.

■ 골프회원권 등에 대해서도 양도소득세가 과세되나요?

골프회원권, 콘도회원권, 헬스회원권 등은 '시설물을 이용할 수 있는 권리'로서 이를 양도한 경우도 양도소득세가 과세됩니다.

○ 회원권에 대한 양도차익은 원칙적으로 실지거래가액에 의하여 계산합니다.

단, 실지거래가액이 불분명한 경우에는 과세관청이 매매사례가액․감정가액․환산가액 또는 기준시가에 의하여 취득가액 또는 양도가액을 추계로 결정할 수 있습니다.

○ 회원권을 양도한 자는 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 실제로 거래한 거래가액을 기준으로 양도소득과세표준 예정신고를 하고 세액을 납부하여야 합니다.

지금까지 양도소득세 자동계산 계산기에 대해 알아보았습니다.

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