전세금 돌려주지 않으면?(전세금 반환 지연) 해결방법

전세금 돌려주지 않으면?(전세금 반환 지연) 해결방법

 

역전세 및 깡통 전세 등으로 전세금보다 매매가가 더 낮을 경우 전세금 돌려주지 않거나 반환 지연 등으로 세입자들이 힘들어질 수 있습니다.

 

지금부터 전세금을 돌려주지 않을 경우 해결하는 방법에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

전세금 반환 지연 임차권 등기

임대차법의 기준으로 살펴보면 임대인은 임차인이 임대계약 즉 전셋집에서 나오게 되면 전세금을 돌려줘야 하는 채무가 발생합니다.

 

임차인의 대항력은 확정일자와 전입신고 이기에 주민등록 주소지를 옮겨버리면 대항력이 상실되기에 임차권 등기를 통해 대항력을 유지해야 합니다.

 

그래서 임대인(집주인)이 전세금 반환을 지연하거나 돌려주지 않는다면 법무사 사무실에 수수료 10~20만 원 정도 지불하고 임차권 등기를 실행 후 이사하면 됩니다. 

 

법무사를 통하지 않고도 본인이 조금만 알아보면 임차권 등기를 셀프로 할 수 있습니다.

 

 

 

 

전세금 반환 지연 임차권 효력

그럼 임차권 등기를 실행 후에 어떤일들이 발생할까요?

① 임차인이 이사나갈때 부터 전세금에 대한 지연이자가 발생하는데 약 5~6% 정도 됩니다.

 

② 임차권 등기 효력이 발생하면 그 집에는 신규 임차인이 들어올 수 없고, 부동산에서도 중개하지 않습니다.

 

③ 보증금만 받을 거면 소송할 것도 없습니다.

이유는 임대차법에서 내가 임대 목적물을 인도하는 때부터 집주인은 보증금을 지급해야 하는 의무가 발생합니다.

 

하지만 이사를 갔어도 보증금을 지급하지 않은 것은 소송을 할 필요도 없이 당연히 임대인이 불리한 상황이기 때문입니다.

 

④ 임대인이 보증금을 지급하지 않아 임차인이 금전적인 피해를 입었을 경우에는 소송을 진행하면 되는데, 보증금만 받으면 된다면 법원에 '지급명령' 신청을 하면 됩니다. 

 

지급명령 신청을 하게 되면 전세금 지연이자가 5~6%대에서 12%로 상승하게 됩니다.

 

 

그리고 지급명령을 받았다면 경매를 진행할 수 있습니다.

지급명령을 하게 되면 집행권원을 확보하고 강제 집행을 진행하게 되는데 전셋집 경매를 통해 자신의 전세금을 회수할 수 있습니다.

 

여기까지 오면 임대인은 법원에 이의제기를 하기도 합니다.

 

그러나 임차인이 이사하여 임대목적물을 임대인에게 인도했는데도 보증금 반환이 안 되는 상황이기에 임대인의 이의신청을 각하됩니다.

 

임대인의 이의신청 내용으로 원상복구의 의무를 주장할 수도 있습니다.

 

원상복구의 의무는 신축 아파트인데 못을 박았다거나 벽지를 훼손했다거나 부착물을 파손하는 등인데, 이는 민사소송으로 해결할 문제이고 대부분 '조정'단계에서 해결됩니다.

 

그래서 잘 아는 집주인은 임차권 등기를 신청한다고 했을때 임차인에게 납작 엎드리는 것입니다.

 

 

 

 

전세금 반환 지연 확정일자 부여현황

단독 및 다가구 주택에 전세로 입주한 경우 경재 집행할 경우가 있습니다. 이때 보증금 반환을 받으려면 근저당을 제외한 다른 후수 선순위 보증금도 확인할 필요가 있는데요.

 

계약서 작성 후 관할주민센터에 방문하여 '확정일자 부여 현황'을 발급해보면 확정일자를 받은 다른 호수 보증금이 조회 가능합니다. 

 

집합건물(다세대 연립주택 아파트 오피스텔 등)은 앞의 세입자 보증금까지 확인 가능합니다.

 

다만, 이를 확인하려면 계약서는 필수인데요. 그래서 중개인이나 임대인이 구두로 다른 호수 보증금을 알려주는데 실제 선순위 보증금과 다르다면 이의 제기하여 임대인 면책으로 계약 파기 요청을 해야 합니다. 아니면 계약금을 버리는 것도 고민해야 합니다. 그래서 계약금은 최소한으로 하는 것이 좋습니다.

 

만약 경매에 넘어가면 은행이 1순위가 되어 은행에서 다 가져가는 건 아닌지 걱정되시는 분들이 계실 텐데요. 기본적으로는 대출이 있는 집은 전세를 놓지 않습니다.

 

그리고 대출이 있다 할지라도 세입자가 먼저 전입했으면 세입자가 우선순위가 됩니다.

 

대출이 있는지 여부는 등기부등본을 발급받으면 확인할 수 있습니다. 은행이 근저당 설정을 해놓기 때문입니다.

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전세 계약할 때 소유자에게 국세 및 지방세 완납증명서를 확인해달라고 하는 것도 좋은 방법입니다. 임대인의 재무 상황을 확인할 수 있기 때문입니다.

 

전세금 돌려받기 위한 또다른 방법은 다음 글에 잘 나와있으니 참고하시기 바랍니다.

 

전세금 돌려받기 방법! 완벽정리