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계약갱신청구권 행사방법(실거주로 방빼달라고 한다면?)

by 아프리카북극곰 2022. 7. 9.
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계약갱신청구권 행사방법(실거주로 방빼달라고 한다면?)

전세금을 현시세대로 맞춰줄 수 없다면 임대인이 실거주하려고 하니 계약갱신청구권을 거절하겠다는 얘기가 여기저기에서 나오고 있습니다. 

 

이런 상황이 발생하면 임차인은 당황할 수밖에 없는데요. 

 

2022년 8월을 기점으로 계약갱신청구권 종료되는 임차인이 전세 또는 매매시장에 나오기 시작합니다.

 

사실 2022년 8월의 전세금은 전월과 비교해서 급격하게 상승하는 것은 아닙니다.

 

하지만 전세는 2년 길게는 4년에 한번씩 계약이 진행되니 8월에 전세계약이 만료되는 분들은 2년 전 또는 4년 전 전세금과 비교해서 큰 비용을 지불할 수밖에 없습니다.

 

가뜩이나 매매값도 지난 2~4년간 많이 올라 매매하기도 부담되고, 현재 지역보다 급지가 떨어지는 곳에 전세를 구하던지 현재 지역에서 반전세를 선택해야 합니다.

 

아직 계약갱신청구권은 1회 사용할 수 있는 분들이라면 안심이 되겠지만, 만약 집주인이 현 시세대로 안 맞춰주면 실거주할 테니 나가라고 한다면 어떻게 해야 할까요?

 

지금부터 계약갱신청구권을 어떻게 해야 잘 사용할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

계약갱신청구권 행사방법

 

계약갱신청구권  행사방법

계약갱신청구권 행사 권리가 포함된 임대차 3법은 2020년 12월 10일부터 시행되었습니다.

 

일반적으로 전세 임대계약기간은 2년입니다. 하지만 계약갱신청구권을 행사하면 2년 뒤에 기존 전세금 및 월세에서 최대 5%까지 인상하여 재계약을 할 수 있습니다.

 

임대차 3법은 철저하게 임차인을 위한 법이라고 할 수 있습니다.

 

사실 지난 2~4년간 매매값이 폭등 수준으로 올랐지만, 전셋값도 마찬가지입니다.

 

5% 상승은 임차인에게는 매우 유리하지만, 부동산 상승기 때 임대인은 많이 아쉬운 수준입니다.

 

 

계약갱신청구권 행사

계약갱신청구권 행사방법은 어떠한 방식으로든 집주인에게 통지만 하면 효력이 발생합니다. 

 

여기서 방식이 중요한데요.

 

계약갱신청구권을 사용하겠다는 근거를 확실히 남겨야 합니다.

 

권장하는 것은 '카카오톡'으로 남기거나, '통화녹취'를 하는 것입니다.

 

문자 메시지는 상대방이 읽었다는 기록이 남지 않는데, 카톡은 상대방이 수신 후 내용을 확인했다면 숫자 '1'이 없어지면서 확실한 근거가 될 수 있습니다.

 

집주인과 통화녹음도 마찬가지입니다.

 

다만, 통화녹음으로 계약갱신청구권 근거를 남기려면 통화 시점이 확실하게 나타날 수 있게 몇 월 며칠인지 밝히고, 어떠한 집을 어떻게 하겠다고 명확하게 남기는 것이 중요합니다.

 

불분명하게 통화하면 근거자료로 사용 시 어려움이 생길 수 있습니다. 

 

 

계약갱신청구권  주의사항

2020년 12월 10일 이후에 임대차 계약이 체결되었다면 임대차 계약기간이 만료되기 6개월부터 2개월까지 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 

 

단, 2020년 12월 10일 이전에 임대차 계약을 체결했다면 계약 종료일 1개월 전에도 계약갱신청구권을 요청할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권은 계약 후 1회만 사용할 수 있는데요. 

만약 2년 계약 후 2년 뒤에 집주인과 재계약 언급이 없어 자연스럽게 자동 연장되었어도 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다.

 

묵시적 자동 연장이 되었다면 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않기에 임차인 입장에서는 이득인 것입니다.

 

계약갱신청구권은 집주인에게 명확한 요청을 해야 사용한 것으로 봅니다.

 

임대인의 거부

세입자가 계약갱신청구권을 행사했을 때 임대인은 거부할 권리는 없습니다. 

 

다만, 계약종료 6개월 전에 임대인이 실거주를 한다거나, 주택이 멸실이 되거나, 세입자가 임대료를 연체했다면 계약을 거부할 수 있습니다.

 

여기서 중요한 것은 계약 종료 6개월 전에 임대인이 임차인에게 집을 비워달라고 요청해야 한다는 것입니다.

 

전세 가격이 많이 상승했다면 실거주를 핑계로 집을 비워달라고 요청하는 임대인이  제법 됩니다.

 

전세 및 월세비를 더 올리면 이득이고, 매매하려는 세입자가 있으면 매매도 어렵기 때문입니다.

 

 

세입자가 전세금을 안고 매매하면 되지 않나요?

물론 투자자나 당장 입주를 하지 않아도 된다면 전세금을 안고 매매해도 됩니다.

 

하지만 매수인이 실거주를 해야 한다면 6개월 전에 등기를 친 후 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 있습니다.

 

이때 매매가와 전세가의 차액이 크다면 그만큼 현금을 준비해야 하기에 매수인 입장에서는 부담이 적지 않습니다.

 

만약 임대인이 실거주하겠다고 해서 집을 빼줬는데,

집주인이 신규 임차인과 계약을 했다면 어떻게 해야 할까요?

 

이러한 경우에는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

물론 케이스 바이 케이스겠지만 피해보상을 받을 수 있습니다.

 

손해배상을 청구하려면 집주인이 실제로 거주하고 있는지? 다른 임차인이 거주하고 있는지? 등을 확인할 수 있는 증명을 해야 합니다.

 

이는 해당 주민센터에서 임대차 계약이 신고된 정보를 열람할 수 있습니다. 

 

전입세대 열람이 가장 정확한데, 이는 타인이 확인할 수 없습니다.

 

임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결했다면 관련된 정보가 남아있기 때문입니다.

 

만약 임대차 계약 신고가 안되어 있다면 집주인이 실거주를 하고 있을 가능성이 높습니다.

 

그리고 임대인이 실거주하고 있지 증명은 해당 주소 우편물을 확인하거나 경비실을 통해서 확인하는 방법이 있는데, 이는 합법적인 방법은 아니기에 권장하지 않습니다.

 

현재 계약갱신청구권 관련 재판이 진행 중이고, 대법원 판례는 아직 없기에 아직까지는 임대차법 관련하여 혼란스러운 상황입니다.

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