임대료 5% 제한 혜택 총정리(상생임대주택)

임대료 5% 제한 혜택 총정리(상생임대주택)

전셋값을 5% 이내로 인상하면 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

이는 상생임대인 혜택으로 임차인이 바뀌더라도 임대료 5% 이하로 인상하면 됩니다. 

 

그리고 등록 임대주택사업자의 임대주택도 5% 제한 시 혜택이 제공됩니다.

 

상생임대주택 혜택

 

임대료 5% 제한 조건

임대료 5% 제한 혜택은 보유 주택 모두에게 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장기특별공제 거주요건 2년이 면제되는 것이 아니라 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제됩니다. 

 

양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우에만 해당하기에 임대개시일 기준 주택수가 많은 경우 상생임대주택 양도 시 필수적으로 1주택자가 되어야 거주요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

1세대 3주택자의 경우

 

직전 임대차계약

임대료 5% 제한으로 인정받으려면 직전 임대차계약 대비 인상을 지켜야 하는데 직전 임대차계약 기준에 대해 알아보겠습니다.

 

 

거주자 A씨가 주택을 취득한 후 임차임과 신규로 체결한 계약을 뜻합니다.

 

A씨가 주택을 취득하기 전에 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 A씨가 승계받을 경우 '직전 임대차계약'에서 제외됩니다.

 

즉, 나와 계약한 체결만이 상생임대주택 혜택을 받을 수 있습니다.

 

직전 임대차계약 예시1

 

직전 임대차계약 예시2

 

임대료 5% 제한 임차인 변경

직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인은 동일할 필요는 없습니다.

 

임대인은 동일해야 하나 임차인은 달라도 상관없습니다. 

 

즉, 임차인이 바뀐다 해도 임대료 5% 이하로 인상하면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

임대료 5% 제한 계약간 시간적 공백

직전 임대차계약과 상생임대차계약 간에 임대인이 직접 거주하거나 공실 등 시간적 공백이 있어도 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

임대료 5% 제한 혜택 인정 기간

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 기간 중 계약을 완료해야 하고, 계약금을 지급받은 사실이 증명되어야 합니다.

 

2022년 중 임대를 시작하는 임대주택은 2024년 중 계약이 끝나기에 이러한 경우에도 2024년에 상생임대차계약을 완료하면 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 2022년 12월 31일부터 2024년 12월 31일로 2년간 연장됩니다.

 

상생임대차계약 체결 기간

 

 

임대료 5% 제한 계약갱신청구권

계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 임대료 5% 이하로 인한 혜택이 주어집니다.

 

1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 2년 거주 요건을 이행하기 위한 계약갱신 거부를 방지하기 위함입니다.

 

 

임대료 5% 제한 등록임대주택사업자

등록임대주택사업자의 임대주택도 임대료 5%이하 상생임대주택 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

임대료 5% 제한 전세 ↔ 월세 전환 경우

상생임대차계약으로 진행하면서 전세 ↔ 월세 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부는 전월세 전환율을 활용하여 계산합니다.

 

전월세 전환율 계산식

연 10%와 기준금리(6.23일 현재 연 1.75%) + 연 2% 중 낮은 비율

 

예를 들어 전세보증금 3억 원인 주택을 월세 보증금 5천만 원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면 월세를 828,125원 이하로 설정하면 됩니다.