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투자 리뷰/부동산 정보 정책

좋은 아파트 고르는 법, 조건과 기준 5가지

by 아프리카북극곰 2022. 5. 14.
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좋은 아파트 고르는 법, 조건과 기준 5가지

 

아파트는 필수 재화이면서 재테크 수단이기에 선택이 중요합니다. 한순간의 선택으로 부자가 될 수 있고, 속된 말로 벼락 거지가 될 수도 있습니다.

 

좋은 아파트를 선택하는 것은 비싼 아파트를 선택하는 것이 아닙니다. 좋은 아파트란 저평가된 아파트를 의미합니다. 

 

주식과 코인의 핵심은 타이밍이라면, 부동산의 핵심은 입지 즉 내재가치입니다. 

 

 

입지를 분석하는데 요소는 5가지 정도가 있습니다. 

① 지역 평단가 / ② 면적 / ③ 실거래가 / ④ 전세가율 / ⑤ 주거환경 

 

지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

 

좋은 아파트 고르는 법 지역 평단가

아파트 입지 분석을 위해 첫번째로 살펴봐야 할 것은 지역 평단가입니다. 지역 평단가는 지역이 가지고 있는 가치를 수치로 나타낸 것으로 입지 분석에 중요한 요소입니다. 

 

구축 아파트인데, 신축 아파트보다 가격이 훨씬 높은 경우를 흔하게 볼 수 있는데요. 바로 입지가 뛰어난 경우입니다.

 

이것이 주는 의미는 단순 주거환경을 넘어 브랜드로 형성하고 있다는 것으로 해당 지역 자체 프리미엄이 있다는 것입니다. 

 

즉 좋은 입지 아파트는 필수재 이상의 사치재 영역으로 넘어갔다는 것을 의미합니다. 그래서 많은 사람들은 주거환경이 열악하다 하더라도 좋은 입지에 위치한 아파트에 살고 싶어 하는데요. 

 

서울 압구정 현대아파트가 대표적인 사례입니다. 준공은 40년이 넘었지만 대한민국 대장 아파트가 되었는데요.

 

추후에 재건축 등으로 주거환경이 개선되면 아파트의 가치는 더욱 상승할 것이고, 당장은 열악하지만 미래를 위해 몸테크를 하는 것입니다.

 

 

좋은 아파트 고르는 법 면적

사람은 영역의 동물이기에 주거면적이 클수록 만족도는 비례한다고 할 수 있습니다.

 

하지만 주거면적과 가격 역시 비례하기에 그만큼 좋은 입지의 아파트를 선택할 수 있는 기회는 줄어드는 것입니다.

 

즉 면적과 입지는 반비례한다고 할 수 있는데요. 그래서 아파트는 고를때는 세대원 간의 합의를 통해 주거 가능한 최소면적을 정리한 후 해당 면적에서 가장 좋은 입지의 아파트를 선택하는 것이 중요합니다.

 

주거를 최소 공급면적은 기본적으로 1명당 10평이 좋고, 적어도 8평은 되어야 합니다. 4인 가족이라면 32평에서 40평 사이가 좋겠지요.

 

그리고 지역에 따라 주거면적 수요도 차이가 있습니다. 1기 신도시와 같은 학군이 좋은 지역은 가족 중심의 3~4인 가구가 많아 중대형 평형의 수요가 많고 가격도 높게 형성되어 있습니다.

 

반면에 도심 등 업무지구는 직장인과 신혼부부 중심의 1~2인 가구가 대부분으로 중소형 평형의 수요가 많고 가격도 더 높습니다.

 

그래서 기존에는 학군지였으나 업무지구 계획으로 일자리가 증가할 것으로 보인다면 해당 지역에서 저평가된 소형 평수 매수를 계획하는 것도 좋은 선택지입니다.

 

 

좋은 아파트 고르는 법 실거래가

가격이 답지입니다. 아파트 시장에서는 수요와 공급으로 정확하게 가격이 반영되어 있는데요. 입지를 가늠하는데는 가격 즉 실거래가가 가장 명확한 지표라고 할 수 있습니다.

 

실거래가 가격을 판단할 때는 호가가 아닌 최근 3개월 ~ 6개월 이내의 실거래가 기준으로 해야 합니다. 호가는 상황에 따라 변동성이 크기에 가격을 평가할 때 제외하는 것이 일반적입니다.

 

그래서 실거래가와 비교하여 10%의 높은 호가는 피하는 것이 좋습니다.

 

초보자는 특정 조건만 고려하여 확증 편향에 빠져 가격이 저평가되어 있다고 착각하는 것이 피해야 합니다.

 

입지 분석의 목적은 저평가된 매물을 찾는 것임을 염두해야 하고 고정관념을 버리는 것이 중요합니다.

 

 

좋은 아파트 고르는 법 전세가율

전세가는 아파트의 거주 가치의 지표입니다. 그리고 매매가는 아파트의 거주가치와 미래가치를 반영합니다.

 

전세가는 가격 거품이 없기에 거주가치를 반영합니다. 세입자가 해당 전세집을 선택할 때는 미래 가치를 고려하지 않고 순수 거주가치만 전세가에 반영하기 때문입니다.

 

하지만 매매가는 거주가치에서 미래가치인 프리미엄이 반영됩니다. 

 

신축아파트는 쾌적한 주거환경으로 거주가치가 높지만 재건축 등 기대감은 낮기에 미래가치가 떨어집니다.

 

그래서 신축의 전세가율은 비교적 높습니다.

전세가율이 높다는 것은 매매가에서 전세가가 차지하는 비율이 높다는 것을 의미합니다.

 

구축 아파트는 주거환경이 열악하기에 거주가치가 낮지만, 재건축 등 기대감으로 미래가치(프리미엄)가 높습니다. 그래서 전세가율은 낮은 편으로 매매가에서 전세가가 차지하는 비율이 낮습니다.

 

갭 투자

전세가율이 높으면 갭 투자(세입자를 끼고 매수)가 수월합니다. 같은 가격의 아파트라도 전세가율이 높으면 투자금액이 줄어들고 그만큼 수익률을 높일 수 있습니다.

 

주의해야 할 것은 전세가율이 높다고 무조건 투자한다면 곤란합니다. 시간이 지나 거주가치가 떨어지는데 미래가치가 상승하지 않아 투자를 실패할 수 있기 때문입니다.

 

예로 재건축이 불가한 주상복합에 갭 투자를 하거나 호재가 없는 지역의 공시가 1억 미만 투자는 신중해야 합니다. 

 

그래서 갭 투자는 재건축 등 사업성이 좋거나 해당 지역의 미래가치가 준수한 아파트를 골라야 합니다.

 

 

좋은 아파트 고르는 법 주거환경

주거환경은 입지분석의 아파트 단지의 내부 환경을 분석하는 것입니다. 주거환경이 좋은 아파트는 실거주 만족도가 높고 수요가 증가함에 따라 가격 상승폭이 높다고 할 수 있습니다.

 

신축 아파트가 인기가 높은 이유기도 합니다. 

 

깔끔하고 편리한 주거환경을 선호하는 수요에 비해 신축 아파트 공급이 적다 보니 최근 몇 년은 구축 아파트보다 신축 아파트의 상승률이 더 높았습니다.

 

좋은 아파트의 요소는 역세권, 초등학교, 브랜드, 대단지, 신축, 평지가 핵심이라고 할 수 있습니다. 

 

주거환경은 세대수, 주거상태, 브랜드, 아파트 구조, 지하주차장, 평지 여부 6가지라고 할 수 있습니다.

 

세대수

세대수가 많으면 단지 내 외 상권 형성과 입주민 커뮤니티 등 주거 안전성이 높아지고, 관리비, 조경, 보안 등 여러 가지 혜택이 주어집니다. 

 

그리고 세대수가 많아야 거래량이 많고, 시세가 명확하게 반영된다는 장점이 있고, 거래량이 많으면 환금성이 높아지니 인기가 많아 가격 상승에도 도움이 됩니다. 

 

환금성이 중요한 이유는 아파트는 주식과 같이 쉽게 매도할 수 있는 것이 아니기에 중요한 요소입니다.

 

브랜드

아파트는 환금성이 중요하다고 했는데요. 환금성을 높이는 중요한 요소 중 하나는 아파트 브랜드입니다.

실제로 메이저 건설사와 마이너 건설사 간의 시공 능력은 차이가 존재합니다. 

 

아파트 구조와 수납공간, 조경 등 많은 경험이 있는 대형 건설사들의 노하우는 무시할 수 없습니다.

 

국내 건설사 순위

주거상태

신축과 구축에 따라 주거상태가 좌우됩니다. 같은 면적이라도 신축과 구축은 구조 차이가 있고, 신축은 남동 남서 등 남향으로 방과 거실이 배치되는 것에 반해 구축은 해가 들지 않는 방이 있는 구조도 많습니다.

 

그리고 신축은 20평대 이상이라면 화장실이 2개이나, 오래된 구축은 30평대에도 화장실이 1개만 있는 구조도 있습니다.

 

신축의 편리성을 한번 맛보면 구축으로 돌아가기 어려운데요.

예를 들면 월패드로 엘리베이터를 호출한다던지, 월패드에서 차량 번호를 입력하면 방문차량이 들어올 수 있게 할 수 있습니다.

 

또한 아파트 정문을 통과하면 지하주차장에 비어있는 주차 장소를 스마트폰 알림으로 알려주어 주차가 용이하고, 백화점이나 대형 마트와 같이 아파트 지하주차장에 주차 유도등이 설치되어 멀리서도 주차공간이 있는지 확인할 수 있습니다.

 

이 외에도 커뮤니티 시설과 조경 등 구축과 신축의 주거환경 차이는 매우 높기에 신축을 선호하는 것입니다.

 

 

구조

아파트의 구조는 크게 복도식과 계단식으로 구분합니다. 복도식은 같은 층에 있는 세대가 하나의 긴 복도를 함께 사용하는 구조로 긴 복도로 인해 발코니는 한 면으로만 설계되어있습니다. 

 

단점은 양쪽 집이 붙어있어 벽간 소음에 취약하고, 복도를 통한 사생활 침해가 있습니다. 이러한 단점으로 최근에는 복도식 아파트를 짓지 않습니다.

 

복도식 아파트의 장점은 대부분 오래된 구축이라서 구조안정성이 떨어지기에 재건축 안전진단에서 유리하다는 것입니다.

 

실제도 수도권에서 재건축을 준비하고 있는 단지 중 상당수가 복도식 아파트이고 비슷한 조건의 계단식 아파트보다 가격 상승폭이 높습니다.

 

다만, 주거환경이 좋지 않다 보니 전세가율이 낮아 갭 투자가 쉽지 않습니다.

 

계단식 구조는 복도가 아니라 계단과 엘리베이터를 중심으로 2~3세대가 마주 보고 있는 구조입니다.

 

발코니는 앞과 뒤에 위치하여 채광과 환기에 유리하고 벽간 소음이 복도식에 비해 적다는 장점이 있습니다.

 

또한 엘리베이터가 라인별로 있어 이동이 편리하고 사생활 침해가 없어 최근에 아파트는 계단식으로 설계하는 것이 일반적입니다.

 

복도식 아파트


아파트 가격은 결국 수요와 공급으로 상승과 하락의 방향이 결정됩니다.

여기서 호재는 아파트 가격 방향에 속도를 조절하는 역할을 하는 것이지 가격 방향을 결정하지 못합니다.

 

하락기에 접어든 아파트 주변에 대형 쇼핑몰 등 호재가 있더라도 상승으로 전환하기 어렵습니다. 하락기에 호재는 하락 속도를 줄이는 역할을 하고, 상승기 때 호재는 상승 속도를 높이게 됩니다.

 

결국에는 수요와 공급을 분석하는 것이 핵심인 것입니다.

 

위에 내용을 잘 참고하셔서 좋은 아파트를 선택하는데 도움이 되었으면 합니다.

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