양도소득세 2년 미만인 경우 비과세 방법 총정리

양도소득세 2년 미만인 경우 비과세 방법 총정리

 

1세대 무주택자는 주택을 취득 후 비규제 지역은 2년 보유, 규제지역은 2년 실거주를 하면 비과세가 가능합니다.

 

하지만 투자 목적이 아닌 개인의 사정으로 인하여 2년 보유 또는 실거주를 못하고 부득이하게 매도해야 하는 경우가 발생하는데요.

 

이런 경우 아무 생각 없이 소유권 이전을 하게 되면 양도차익이 발생했을 때 양도소득세가 부과되어 곤란한 상황이 발생할 수 있습니다.

 

지금부터 보유 및 거주 요건이 2년 미만인 경우 양도세 비과세 방법을 알아보겠습니다.

 

양도소득세 2년 미만 비과세

 

부동산 관련된 세금은 3가지로 기억하면 쉽습니다.

 

살때는 '취득세', 보유 중일 때는 '보유세', 팔 때는 '양도소득세'인데요. 살 때와 보유할 때 부과되는 세금은 절세할 수 있는 방법이 없습니다. 세율이 명확하게 정해져 있으니까요.

 

하지만 팔 때 세금인 양도소득세는 조금만 신경 쓰면 절세가 가능합니다. 특히 2년 보유 및 실거주 비과세 요건을 채우지 못한 경우에도 절세가 가능한데요.

 

 

양도세 2년 미만 비과세 부득이한 사유

1세대 1주택의 경우 양도 시 비과세를 받으려면 양도일(잔금과 등기일 중 빠른 날)에 1 주택만 2년 이상 보유 및 거주해야 합니다. 

 

하지만 다른 지방으로 전출을 가거나 이민 가는 등 부득이한 사유가 있다면 2년 이상 보유 및 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

다만, 1년 이상은 거주해야 합니다.

 

2년 미만 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 다음과 같은 요건을 만족해야 합니다.

① 해당 주택에서 1년 이상 거주

② 세대 전원이 다른 시 또는 군으로 거주 이전할 것

③ 부득이한 사유 시점이 양도일이여야 할 것

④ 부득이한 사유

-교육법에 의한 학교 취학

-직장 변경이나 전근 등 근무상 형편

-1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

-학교폭력자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우

-해외이주 또는 출국하는 경우

-건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우

-협의양도 수용되는 경우

-재개발 재건축기간 중 취득한 주택을 양도하는 경우

 

 

양도세 2년 미만 비과세 양도일 조절

만약 부득이한 사유가 아닌 경우에는 비과세를 불가한가요? 

아닙니다. 방법이 또 있습니다. 바로 양도일을 조절하는 것입니다.

 

양도소득세 부과 기준은 양도일(잔금지급일 또는 등기일 중 빠른 날)입니다.

즉, 2년 보유 및 실거주 요건을 만족하지 못했더라도 매수자와 협의 후에 양도일을 취득 후 2년으로 맞추게 되면 비과세에 적용됩니다. 

 

주택 거래를 계약하면 처음에는 10% 계약금을 지급하고, 중도금 지급, 마지막으로 잔금을 치르게 되는데, 이때 잔금 지급일자를 조절하여 2년을 채우게 되면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

부득이한 사유 및 양도일 조절로 비과세 가능

 

양도세 2년 미만 비과세 양도소득세 관련 각종 정보

양도소득세 확정신고 때 필요서류

신고서, 납부서, 당해 자산의 매도 매입에 관한 계약서 사본, 자본적 지출액, 양도비 증빙자료, 감가상각비 명세 등 주택 거래와 관련된 취득, 양도 서류가 필요합니다.

 

권장하는 것은 전자신고인데요. 전자신고를 진행하면 각종 필요서류와 관련하여 도움받을 수 있고, 편리하게 신고할 수 있습니다.

 

양도소득세 세율

1) 2 이상 세율에 해당하면 [max {기본세율+10%, (40% 또는 50%)}]

2) 지정지역의 경우 : 비사업용 토지 세율 + 10%

3) 조정대상지역 내 주택 분양권을 양도하는 경우 : 50%

 

 

UP, DOWN 계약서 작성 시 과태료

양수자는 UP계약서가 유리하고, 양도자는 DOWN계약서를 요구하는 경우가 있습니다. 만약 UP, DOWN계약서를 작성 후 적발이 되면 과태료가 부과되는데요.

 

양도소득세의 비과세 감면 규적을 적용할 때 비과세 감면받을 세액에서 아래 ① ②  중 적은 금액을 제외한 세액만 비과세 감면되며, 과태료가 부과됩니다.

 

① 비과세를 적용 안 한 경우의 산출세액

② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

 

불법 계약서 작성 시 과태료 부과

실거래가액과 신고가격의 차액	과태료
실거래가액과 10% 미만 차이	취득가액의 2%
실거래가액과 10% 이상 20% 미만 차이	취득가액의 4%
실거래가액과 20% 이상 차이	취득가액의 5%

 

양도소득세 분할 납부

납부해야 할 양도소득세가 1,000만 원을 초과하면 납부기한 경과일부터 2개월이 되는 날인 7월 31일까지 분할하여 납부 가능합니다.

 

납부해야 할 양도세득세가 2,000만 원까지는 1,000만 원 이상 금액을 5월 31일까지 납부하고, 나머지 금액은 7월 31일까지 납부하면 됩니다.

 

납부해야 할 양도소득세가 2,000만 원을 초과하면 납부할 세액의 50% 이상을 5월 31일까지 납부하고 나머지 금액은 7월 31일까지 납부하면 됩니다.

 

업 다운계약서는 주의해야 함