윤석열 부동산 정책 전망 예측 총정리

윤석열 부동산 정책 전망 예측 총정리

 

윤석열 시대가 열렸습니다. 많은 정책 중에 가장 큰 관심은 부동산 정책인데요. 앞으로 5년간 250만 호를 공급을 공약했고, 이중 수도권에 150만 호를 약속했습니다.

 

그리고 외곽 신도심 외에도 재건축 리모델링 규제 완화를 통해 도심 양질의 주택 공급을 강조했습니다.

 

윤석열 부동산 정책

 

헌정 이후 최초로 5년 만에 정권교체를 이루게 된 윤석열 정부는 문재인 정부 때 폭등했던 집값과 전문가도 어려워하는 각종 규제로 혼란스러운 부동산 시장을 안정적으로 관리해야 하는 과제가 있습니다. 

 

제20대 대선에서 정권 교체가 되었던 큰 요인중 하나는 부동산 문제입니다. 즉, 윤성열 정부에서는 문재인 정부와 차별화된 성과를 내기 위해 총공세를 다할 것으로 예상됩니다.

 

하지만 진통도 적지 않을 텐데요. 여소야대 정부의 한계가 있기 때문입니다. 그러니 집권 후 2년은 최대한 협조를 이끌어내는 것이 무엇보다 중요하고 행정부의 권한을 잘 활용해야 할 것입니다.

 

 

윤석열 부동산 정책

윤석열 대통령 당선인은 부동산 시장 안정을 위해 대규모 주택 공급과 재건축 리모델링 규제를 완화하여 입지 좋은 도심에도 신축을 공급하겠다고 밝혔습니다.

 

지난 몇 년간 아파트값이 상승한 원인이 풍부한 유동성과 공급 부족으로 이번 대선에서는 모든 후보들이 대규모 공급을 약속했습니다.

 

또한 문재인 정부에서는 투기를 금기시하며 수요만 억제했기에 소홀했던 공급으로 방향을 잡은 것입니다.

 

윤성열 대통령 당선인은 임기 5년간 전국에 250만 호 주택을 공급하겠다고 밝혔습니다.

 

이중 수도권 물량은 130~150만 호로 최근 10년간 주택 공급을 연평균 48만 호 정도인 5년간은 200~250만 공급이 가능하다고 전문가들은 말하고 있습니다.

 

 

윤성열 정부 구체적인 공급계획

● 신도시 및 공공택지 개발 전국 142만호(수도권 74만 호)

● 재건축 재개발 47만 호(수도권 30.5만 호)

● 도심 역세권 복합개발 20만 호(수도권 13만 호)

● 구공유지 및 차량기지 복합개발 18만 호(수도권 14만 호)

● 소규모 정비사업 10만 호(수도권 6.5만 호)

● 매입약정 민간개발 등 13만 호(수도권 12만 호)

● 청년원가주택 30만 호

집값 급등으로 인해 내 집 마련이 어려워진 청년층을 대상으로 분양가의 20%을 지급 후 나머지 80%는 장기원리금 상환 방식으로 매입하는 형태의 주택입니다.

또한 5년 이상 거주하고 집을 국가에 매각하면 매매차익의 최대 70%를 되돌려주는 매력적인 제도입니다.

● 역세권 첫 집 20만 호

청년과 신혼부부를 위해 반값으로 공급합니다.

 

 

윤석열 부동산 청약제도

82 대책(2017년)에 수도권 공공택지와 투기과열지구 일반공급 가점제 비율이 75% -> 100%로 높아지면서 청약가점이 낮을 수밖에 없는 2~30대는 청약을 통한 내 집 마련이 더욱 어렵게 되었습니다.

 

이에 현재 100% 가점제로 청약을 진행하는 60~85m2 면적은 가점제 70%, 추첨제는 30%로 조절하고 1~2인 가구 거주에 적절한 60m2 이하 소형주택 기준을 신설하여 가점제 40%, 추첨제 60%로 개선하는 추첨제 물량을 보다 확대할 계획입니다.

 

단, 장기간 청약을 기다린 3~4인 가족의 역차별을 방지하기 위해 85m 2 이상은 추첨제 50%, 가점제 50%에서 추첨제 20% 가점제 80%로 개선할 계획입니다.

 

 

윤석열 부동산 임대차 3법

2020년 7월 임차인 보호를 위한 계약갱신청구권(2+2)과 전월세 상한제를 핵심으로 한 임대차 3 법을 시행했으나 전월세 가격 폭등 및 전세매물 감소 등 여러 가지 부작용이 발생하여 수술대에 올릴 예정입니다. 

 

다만 임대차 3 법은 국회를 통해 진행해야 할 만큼 개정은 쉽지 않을 것으로 전망됩니다.

 

 

윤석열 부동산 재건축 재개발 리모델링

입지가 좋은 구도심에 양질의 주택을 공급하기 위한 재건축 재개발 리모델링 규제를 완화하겠다고 공약했습니다.

 

문재인 정부는 재건축 단지의 사업 추진이 활성화되면 집값 상승이 될 수밖에 없다고 판단하고 재건축 안전진단 평가를 강화하여 사업 추진이 쉽지 않았습니다.

 

이에 윤석열 대통령 당선인은 안전진단 기준을 합리적으로 조정하겠다고 밝혔습니다. 특히 준공 30년이 넘은 노후 아파트는 정밀 안전진단 면제를 내세웠습니다.

 

그 외 안전진단 항목 중 큰 비중을 차지하는 구조안전성 비중을 50% -> 30%로 축소하고, 주거환경 비중을 15% -> 30%로 높이는 방안을 구상하고 있다고 밝혔습니다.

 

많은 논란을 빚고 있는 재건축 초과이익 환수제도 완화할 수 있도록 검토하고 있다고 하는데, 재건축 시장에 큰 호재라고 할 수 있습니다.

 

재건축 사업의 성공과 실패를 좌우하는 용적률도 300% -> 500%까지 높이고, 200%는 청년과 신혼부부에게 반값 주택으로 분양한다고 밝혔습니다.

 

1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법

윤석열 대통령 당선인은 30만 가구가 거주하는 1기 신도시의 용적률을 169~226% 수준인데, 이는 고밀 고층 아파트가 많아 노후 단독주택과 저층 공동주택을 대상으로 한 재정비 사업법을 적용하는 것은 맞지 않다고 하여 특별법을 시행하겠다고 약속했습니다.

 

1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법에는 정비사업 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제 완화, 용적률 상향 등 여러가지 안을 검토 중이고 시행하겠다고 밝혔습니다.

 

1기 신도시 재정비사업이 잘 진행된다면 양질의 주택 10만 호 이상이 공급될 수 있습니다.

 

리모델링 추진법

전국 모든 지역에 리모델링을 보다 신속하게 추진될 수 있도록 하는 내용입니다.

 

이러한 재건축 재개발 관련 법은 국회를 통한 개정을 진행해야 하고, 여소야대 국회에서는 쉽지 않을 것으로 전망됩니다. 

 

한 가지 짚고 넘어가야 할 것은 여대야소때도 재건축 초과이익, 분양가 상한제 등 부동산 관련 법 통과가 어려웠다는 것입니다. 

 

즉, 야당을 얼마큼 잘 설득하느냐가 핵심이라고 할 수 있습니다.

 

 

윤석열 부동산 전망 예측

지난 몇 년간 무너진 부동산 시장을 살리기 위한 첫 번째 대안은 공급이고, 민간 단위의 공급을 더욱 강조했습니다.

 

재개발 재건축 규제를 풀어서 주택공급을 늘리겠다는 밝혔고, 기형적인 세금제도, 대출규제를 정상화하겠다는 내용도 포함하였습니다.

 

만약 공약대로만 시행한다면 부동산 시장은 선순환하여 안정적으로 자리 잡을 가능성이 높습니다. 

 

그리고 핵심 부동산 정책에 가장 큰 수혜는 서울과 수도권 1기 신도시가 될 것으로 예상되고, 무주택자들은 충분한 공급으로 인한 내 집 마련의 기회가 확대되어 시장 분위기는 좋아질 것으로 예상됩니다.

 

특히 서울과 경기 일부 지역에서 리모델링 사업을 추진하는데 법과 제도적으로 개선한다고 하니 반가운 소식입니다.

 

뿐만 아니라 안전진단과 안정성 평가 절차 개선 작업에 국토부 외에 민간에서도 참여할 수 있도록 확대하겠다고 합니다. 민간이 참여하면 사업 진행이 적극적으로 이뤄질 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

임대차 3법

개인적으로는 임대차 3법은 임대인뿐만 아니라 임차인에게도 불리하다고 생각합니다. 임차 시 4년은 저렴하게 거주할 수 있지만, 그 이후에는 올라버린 매매가와 전세가를 감당하기 힘들기 때문입니다.

 

세금제도

현재 무주택자들이 집을 사기 힘들어하는 이유는 급등한 집값과 높은 대출규제 때문입니다.

 

맞벌이 부부의 경우 소득만 어느 정도 되어 대출이 가능하다면 충분히 집을 살 수 있는 여건이 됩니다. 하지만 대출규제로 집을 사기 힘든 상황이 되어 버렸습니다.

 

LTV 기준을 무주택자와 다주택자로 개편한다는 내용인데, LTV를 정리한다면 사실상 조정지역과 규제지역이 해제되는 것이라고 봐도 무방합니다.

 

만약 조정지역과 투기과열지구 등 규제지역이 해제되면 어떻게 될까요? 양극화가 더 심해질 것으로 보입니다. 똘똘한 한 채로 쏠리기 때문입니다.

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윤석열 정부의 부동산 정책은 비정상을 정상화한다는 내용입니다. 개인적으로는 당장의 상승은 불가피할 것으로 보입니다. 불확실성이 사라질 수 있다는 희망 때문입니다. 특히 지방 부동산에 관심을 갖는 것이 좋아 보입니다.