취득가액을 모르는 경우 양도소득세 계산방법(토지 환산가액)

취득가액을 모르는 경우 양도소득세 계산방법(토지 환산가액)

 

부동산을 거래하면 매수인은 해당 물건의 취득세를 내야 하고, 매도인은 양도소득세를 신고 납부해야 합니다.

 

취득세는 거래가액에 세율을 계산하여 부과되지만, 양도소득세는 과거 취득 당시 가액과 현재 매매 금액으로 계산해야 하는데요. 만약 구입 당시 매매계약서가 없다면 구입가를 어떻게 해야 할지 난감할 것입니다.

 

지금부터 취득가액을 모르는 경우 양도소득세 계산방법을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

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취득가액을 모르는 경우 양도소득세 계산 기준

취득가액을 모른다면 환산가액이라는 것으로 계산할 수 있습니다. 

 

다만, 

2006년 이후 취득한 부동산은 실거래가로 신고하도록 되어 있고, 소유권이전 등기신청 시 첨부했던 서류가 실제 매매 계약서로 인정되어 환산가액이 적용되지 않습니다.

 

환산가액이 필요한 경우는?

실거래 신고 이전인 2005년 이전에 매입했으나 매매계약서가 없는 경우에만 해당하는데, 실제 매매 관련 서류가 있다 하더라도 환산가액으로 계산하여 계약서상 금액보다 환산가액이 더 높다면 환산가액으로 신고 납부하기도 합니다.

 

환산가액 계산법은 다소 복잡한데요.

하지만, 취득가액을 모르는 부동산의 주소가 매매때와 지금과 동일하다면 매우 간단하게 계산할 수 있습니다.

 

그러나 여러 가지 원인으로 당시 주소와 현재 주소가 다르다면 계산식을 이용하여 계산하던지 쉽게하려면 세무사에게 의뢰해야 합니다. 

 

참고로, 세무서에서는 환산가액을 계산해주지 않습니다.

 

먼저 주소지가 동일할 경우 간단하게 할 수 있는 양도소득세 계산법을 알아보겠습니다.

 

 

 

취득가액을 모르는 경우 주소가 동일할때

취득가액을 모르지만 주소지가 과거와 동일하다면 간단하게 홈택스를 통해 확인할 수 있습니다.

 

주소지가 동일한지 아닌지 모르겠다면?

시청 또는 구청, 정부 24(온라인)에서 '토지대장'을 발급하면 주소지 변동 이력을 확인할 수 있습니다.

 

취득가액을 모르는 경우 양도소득세 신고를 위해 '국세청 홈택스'에 접속합니다.

 

 

국세청 사이트에 접속 후 먼저 로그인을 해야 합니다. 취득가액을 모를때 양도소득세 계산 서비스는 로그인한 접속자에게만 제공합니다.

 

 

로그인을 완료 했다면 바탕화면에 있는 '양도소득세'를 선택합니다.

 

 

양도소득세를 선택 후 다음화면에서 '취득가액을 모르는 경우 -> 계산하기'을 선택합니다.

 

 

다음화면에서 '토지 -> 계산하기'를 선택합니다.

 

 

환산취득가액 토지 입력에서 부동산소재지를 입력하고 양도일자, 취득일자를 입력하면 됩니다.

 

 

다음화면에서 부동산 매매관련 정보를 입력하면 마지막에 '양도소득과세표준 신고 및 납부계산서'와 '양도소득금액 계산명세서'를 확인할 수 있습니다.

 

 

위 2가지 양식과 매매계약서를 가지고 세무서에 방문하여 신고하면 됩니다.

 

 

 

취득가액을 모르는 경우 주소가 변경된 경우

구매 당시 주소와 매도 당시 주소가 동일하다면 홈택스에서 간단하게 양도소득세를 계산할 수 있으나,

가령 토지 수용되어 남은 땅이나 토지분할 등 다양한 이유로 지번이 변경되었다면 '국세청 홈택스'에서 계산이 불가합니다.

 

이런 경우에는 번거롭더라도 계산식을 이용하여 토지 평가가액을 계산 후 양도소득세를 확인해야 합니다.

 

 

1990년 ~ 2005년까지 구입한 경우 계산식

공시지가 비율로 계산합니다.

 

계산식

양도 시 실지거래가액 x 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가

 

 

1985년 ~ 1989년까지 구입한 경우 계산식

이때는 공시지가가 시행되기 전이고, 토지등급표로 시행하던 시기이기에 환산가액으로 계산해야 합니다.

 

계산식

양도 시 실지거래가액 x 취득시 환산기준시가 / 양도시 기준시가

 

 

1985년 이전에 구입한 경우 계산식

1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지의 취득일은 세법상 1985년 1월 1일을 취득일로 간주합니다. 

 

계산식

취득 당시 취득가액 = ①양도 시 실거래가액 x (②취득 당시 기준시가 / ③양도 당시 기준시가) 

 

①양도 시 실거래가액은 매매계약서에 있는 금액이고,

③양도 당시 기준시가는 아래 사이트(부동산 공시가격 알리미)에서 바로 확인할 수 있습니다.

https://www.realtyprice.kr:447/notice/gsindividual/siteLink.htm

부동산공시가격알리미

 

 

조금 까다로운 것은 ②취득 당시 기준시가인데요. 계산식은 다음과 같습니다.

 

취득당시 기준시가=1990년 1월 1일 기준 개별공시지가 x [ⓐ취득 당시의 토지등급가액 / (1990년 8월 30일 현재의 토지등급가액 + 그 직전에 결정된 토지등급가액) / 2]

 

ⓐ취득당시의 토지등급가액은 1985년 1월 1일 토지등급 가액으로 해야 합니다.

 

참고로 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지의 취득일은 세법상 1985년 1월 1일 취득한 걸로 간주합니다. 

 

토지등급가액표는 다음과 같습니다.

 

토지등급가액표