22년 5월 일시적2주택 요건 완화, 최종1주택 폐지 총정리

22년 5월 일시적2주택 요건 완화, 최종1주택 폐지 총정리

 

2022년 5월 10일부터 시행령이 개정되면서 다주택자 양도세 중과 유예, 최종 1주택 폐지, 일시적 2주택 전입 요건이 완화됩니다. 

 

 

다주택자 양도세 중과 적용시기에 대해서는 미리 소개가 되었는데요.

 

2주택 기본세율에 20%를 추가하여 과세하고, 3주택 이상부터는 기본세율에 30%를 추가하여 과세하였습니다.

 

2022년 5월 10일 양도분부터는 다주택자 양도세 중과규정이중과 규정이 1년간 유예됩니다.

 

2023년 5월 9일까지 양도분에 한하여 중과 규정이 유예되니 다주택자 중 중과를 피하고 싶다면 해당 기간 내에 매도하시면 됩니다.

 

양도시기는 잔금일과 등기접수일 중 빠른날이 기준이니 5월 9일 이전에 매매계약을 했더라도 5월 10일 포함 이후에 잔금을 치르면 중과가 유예됩니다.

 

위 중과 유예는 미리 보도자료가 나왔으나, 생각하지 못했던 2가지가 더 포함이 되어있습니다.

 

바로 최종 1주택 폐지와 일시적 2주택 종전주택 양도기한 및 전입 요건 완화입니다.

 

지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

 

22년 5월 시행령 개정 최종 1주택 폐지

현행

2021년 1월 1일 이후 다주택자가 기존에 보유 중이었던 주택(조합원 입주권 21년 이후 취득한 분양권 포함)을 처분(매매, 증여, 용도변경)하고, 1주택이 되었을 때 해당 주택의 비과세를 위한 보유기간과 거주기간은 최종적으로 1주택자가 된 날부터 새롭게 계산을 시작합니다.

 

이렇게 1주택이 되어 양도세 비과세를 위한 시작 날을 '최종 1주택 규정'이라고 하는데요.

 

5월 10일부터 최종 1주택 규정이 폐지됩니다.

 

 

시행령 개정

다주택자의 경우 양도 시점에 1세대 1주택(일시적 2주택 등 1세대 1주택 포함)에 해당하면 마지막에 양도하려는 주택의 비과세를 위한 보유 및 거주기간은

마지막 주택 취득 후 실제 보유 및 거주한 거주했던 기간으로 계산합니다.

 

즉 최종 1주택 규정이 폐지되고, 취득 시점부터 따지는 종전 규정대로 적용되는 것입니다.

 

 

지금까지는 최종 1주택 규정 때문에 생각하지도 못한 세금을 추징당했고,

같은 사례인데 국세청과 기재부의 해석 불일치로 불이익 또는 불편함이 있었습니다.

 

이렇게 종전 규정으로 다시 적용하니 깔끔하게 정리된 것 같아 반가운 일이 아닐 수 없습니다.

 

다만 최종 1주택 시행으로 불이익을 본 납세자가 많지만 소급적용이 아니기에 안타까울 뿐입니다.

 

적용시기

최종 1주택 폐지는 2022년 5월 10일 양도부터 적용되기에 다주택자가 주택을 처분하여 1세대 1주택이 되었다면 5월 10일부터 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도하여 비과세 혜택을 받으면 됩니다.

 

다만 양도 주택이 양도차익으로 12억 이하인 경우면 비과세에 적용되고, 12억 초과하면 양도세가 과세됩니다.

 

양도 주택에서 2년 이상 거주했다면 공제(보유기간별 4% 최대 40% / 거주기간별 4% 최대 40%) 적용됩니다.

 

현재 다주택자의 경우 다른 주택을 양도하고 1세대 1주택 요건을 갖추면 나머지 1주택은 22년 5월 10일 이후 양도하면 비과세 적용됩니다.

 

주의사항

보유기간 거주기간이 재기산 제도가 폐지된 것이지 보유기간 거주기간이 폐지된 것은 아닙니다.

조정지역이라면 거주기간 2년, 비조정지역은 보유기간 2년은 그대로 유지됩니다. 

 

일시적 2주택 등 1세대 1주택 

최종 1주택 규정은 1세대 1주택 뿐만아니라 일시적 2주택 등 1세대 1주택인 경우(일시적 2주택, 상속주택, 혼인합가 및 동거봉양 합가, 1주택 1입주권 특례, 1주택 1분양권 특례, 거주주택 비과세 등)에도 동일하게 적용되었습니다. 

 

즉 3주택 이상 보유자의 경우 일부 주택을 2021년 이후 매도하고 나머지 2주택이 일시적 2주택이 되거나 거주주택 비과세 요건을 만족하더라도 양도 주택을 21년 1월 1일 이후 매도하면

최종 1주택 규정으로 비과세가 안되었습니다.

 

다주택자가 주택 처분 후 남은 2주택이 일시적 2주택이라면?

최종 1주택 제도가 폐지되면서 1세대 1주택으로 보는 주택(일시적 2주택, 상속주택, 혼인합가 및 동거봉양 합가, 1주택 1입주권 특례, 1주택 1분양권 특례, 거주주택 비과세 등)도 시행령 개정 규정에 적용될 것으로 보입니다.

 

다주택자가 기존 주택을 양도하고 남은 2주택 등이 거주주택 비과세인 경우라면?

시행령 개정으로 22년 5월 10일 이후 양도분부터 동일하게 최종 1주택 규정이 제외되므로 비과세가 가능할 것으로 보입니다.

 

 

22년 5월 시행령 개정 일시적 2주택 양도기한 완화

현행

조정대상지역에 종전주택을 소유한 자의 경우 19년 12월 18일 이전에 신규주택을 취득했다면 종전주택 비과세 양도기한이 2년 또는 3년입니다.

 

2019년 12월 17일 이후에는 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우 종전주택 양도기한이 1년으로 강화되었고, 신규주택 전입 요건도 시설되었습니다.

 

시행령 개정

종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이고, 신규주택이 19년 12월 17일 이후 취득했다면 일시적 2주택 비과세 요건 중 종전주택 양도시기가 신규주택 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)로부터 1년 -> 2년으로 완화됩니다.

 

2022년 5월 10일 양도분부터 적용되기에 이전에 취득했더라도 개정안이 적용됩니다.

 

 

취득세 중과는?

조정대상지역 신규주택 취득 후 종전주택 양도기한은 2년으로 완화되었으나 신규주택 취득세 중과는 1년에서 2년으로 완화되었는다는 명확한 내용은 없습니다.

 

2022년 5월 10일 기준으로 취득세 중과도 1년 -> 2년으로 완화되었습니다.(2022년 5월 31일 입법예고)

 

지금부터는 취득세 중과에 대한 개인적인 생각을 말씀드리겠습니다.

 

양도소득세는 국세이고 기획재정부 소관으로 종전주택 양도시점이 기준이라면

취득세는 지방세로 행정안전부 소관으로 신규주택 취득 시점이 기준입니다.

 

양도소득세는 종전주택 양도 시 종전주택에 과세하는 규정이기에 법시행 이후에 양도분부터 적용하면 모순이 전혀 없지만, 취득세는 신규주택 취득 시점에 적용되기에 완화하더라도 완화 시점 이후에 취득한 신규주택부터 적용될 것으로 예상됩니다.

 

가령

21년 1월에 신규주택을 취득한 사람이 종전주택 양도를 22년 12월에 했다고 취득세 완화 소급 적용을 하면 21년 1년에 취득하고 22년 3월에 종전주택을 양도한 사람은 8.8% 취득세를 납부했을 테니 환급을 해줘야 한다고 할 수 있습니다.

 

이렇게 되면 20년 7월 10일 취득세 중과 대책 이후에 취득 후 1년 2년 사이에 종전주택을 매도한 모든 사람에게 세금을 환급해야 하는 모순이 발생하게 됩니다.

 

취득세는 지방세법으로 취득 시점에 법의 효력이 발생하는 법입니다.

 

특정 시점 이후에 종전주택을 양도했다고 하여 해당 사례만 구제하여 취득 시점으로 돌아가 법을 무효로 하기는 어렵습니다.

 

즉 2번째 신규주택을 매수할 때 양도세는 양도시점에 법 적용이 되기에 미래에 종전주택 양도세법이 변경되면 변경된 법 적용을 당연히 받아야 합니다.

 

하지만 취득세는 취득 시 이미 1년 내 매도하지 않으면 8.8% 취득세 중과 법이 확정된 상태로 취득한 것이기에 양도세법과 취득세법 적용은 구분되어야 하고, 취득세법까지 소급 적용하기에는 어려울 수 있다고 생각합니다.

 

 

22년 5월 시행령 개정 일시적 2주택 전입요건 완화

현행

2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에 위치한 신규주택을 취득한 경우 신규주택 취득일부터 1년 이내에 신규주택으로 이사하여 전입해야 합니다.

 

다만, 신규주택 취득일 당시 임차인이 있고 임대차 기간이 1년 이상이라면 해당 임대차기간 만료일까지 종전주택 처분 및 신규주택 전입 기간이 연장됩니다.

 

종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이라면 취득세 일시적 2주택 요건은 신규주택 취득일부터 1년 이내 종전주택을 양도하면 되는데, 양도세에는 1년 이내 전입 요건까지 있어서 형평성 문제가 제기되었습니다.

 

특히 무허가 주택이나 관리처분계획인가 전 주택을 취득한 실수요자들의 경우 전입이 안되어 종전주택 비과세를 포기해야 했습니다. 

 

시행령 개정

조정대상지역인 종전주택과 신규주택인 경우 신규주택 전입 요건이 폐기됩니다.

 

정리하면

조정대상지역에 종전주택을 보유 중 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에 신규주택을 취득한 경우 신규주택 취득일부터 2년 이내에 종전주택을 양도하고 신규주택으로 전입하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

적용시기는 2022년 5월 10일 양도분부터 입니다.

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소득세법 시행령 개정은 입법예고 후 국회 의결없이 국무회의 심의를 통과하면 시행되기에 변수 없이 시행할 것으로 보입니다.