상가임대차보호법 10년 총정리

상가임대차보호법 10년 총정리

 

법륜 분쟁이 꾸준하게 발생하는 것 중에 하나가 상가 임대차보호법과 관련된 분쟁입니다. 임대인은 상가 점포를 통해 수익을 올려야 하고, 임차인은 영업으로 이윤을 남겨야 하기에 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다.

지금부터 상가임대차보호법과 관련된 내용을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 무엇인가?

임대는 다른 사람의 재산을 빌린다는 의미입니다. 즉, 다른 사람의 물건이나 부동산 등을 빌리는 것인데요. 물건은 빌린 후 돌려주면 되지만, 부동산은 개념이 다릅니다.

 

부동산을 빌려준 사람을 임대인이라 하고, 부동산을 임대한 사람(세입자)은 임차인이라고 합니다. 임차인은 영업활동을 하기 위해 건물을 임대 후 시설을 투자하거나 시설이 준비된 건물인 경우 시설 권리금과 보증금을 임대인에게 지급 후 영업을 합니다. 

 

하지만 임차임이 계약이 종료되면 재계약을 요구할 수 있는데, 사실상 임대인이 거절하면 재계약은 할 수 없습니다. 그러니 부동산을 소유한 주인이 세입자보다 높은 위치에서 영향력을 발휘하는데, 이러한 상황에서 임차인과 임대인이 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 

 

이러한 분쟁에서 상대적으로 '을'의 위치에 있는 임차인을 보호하기 위해 있는 법이 '상가임대차 보호법'입니다.

 

 

 

상가임대차보호법 적용 대상은?

상가임대차보호법은 일반 건물에는 적용되지 않고, 영업용으로 이용되는 상가에만 해당됩니다. 그리고 전국 모든 지역의 상가에 해당되는 것이 아니고, 일정 금액 이하의 보증금을 기준으로 하여 적용합니다.

 

서울특별시는 보증금 9억 원 이하,

과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 9천만 원 이하,

광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 5억 4천만 원 이하

그 외의 지역은 3억 7천만 원 이하에만 상가임대차보호법이 적용됩니다.

 

 

상가임대차보호법 세부 규정은?

세부적인 규정에 대해 알아보겠습니다.

 

임대차기간(제 9조)

1년 미만의 계약이거나 기간을 정하지 않는 계약의 경우 계약기간을 1년으로 판단합니다.

 

계약갱신 요구(제 10조)

임대인은 임차인이 임대차 기간이 종료되기 6개월 ~ 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다.

 

우선변제권 인정

이는 전세권 등기를 하지 않더라도 상가건물을 인도받아 사용 중이고, 사업자 등록을 진행하고, 확정일자를 받았다면 우선변제권의 순위에 적용되어 자신의 보증금을 보호할 수 있습니다.

 

소액임차인 최우선변제권 인정

서울시는 보증금 6,500만 원 이하의 소액임차인이라면 다른 선순위 근저당권자들 보다 우선으로 변제받을 수 있는 권리를 보장하는 것입니다.

 

권리금 회수 기회 보호(제10조의 4)

임대인은 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 임대차 끝날 때까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 받는 것을 방해할 수 없습니다.

 

 

 

상가임대차보호법 계약 갱신요구 기간 10년

계약갱신요구기간은 원래 5년이었지만, 2018년 10월 16일 이후 최초 계약했거나 계약 갱신된 임대차 계약은 최초 계약일로부터 10년의 임대기간을 보장받게 늘어났습니다.

 

그러나 계약된 전체 임대차기간이 최초 임대차기간을 포함하여 5년이 넘으면, 5년의 임대차 계약을 체결하여 임대기간이 진행 중인 경우 10년으로 개정된 법률 적용이 제한되고, 이때는 임대인과 임차인의 합의에 의한 계약 갱신만 할 수 있습니다.

 

상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 해당하는 상가의 관할 세무서에 사업자등록을 완료하고, 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 환산보증금

환산보증금 계산법

상가임대차보호법에 적용되는 환산보증금 계산법은 쉽습니다.

환산보증금 공식 = 보증금 + (월차임 x 100)

 

가령, 보증금 1억에 월차임 500만 원이라고 했을 때,

1억 + (500 x 100) = 7억

 

7억이 상가임대차보호법에 적용됩니다. 이는 부가가치세 포함 금액입니다.

 

환산보증금을 초과하는 상가임대차계약은 임대료 상승률 5% 제한에 제외됩니다. 환산보증금 기준에 속한다면 1년에 1회 임대료 5%의 차임이나 보증금 증액 제한에 해당합니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 임대인 계약갱신 거부 요건

임차인이 갱신계약을 원한다고 무조건 할 수 있는 것은 아닙니다. 올바른 임차인의 의무를 하지 않으면 임대인은 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 거부할 수 있는 사유는 다음과 같습니다.

 

① 임차인이 3회 이상 차임을 연체했을 때

② 임차인이 거짓이나 부정으로 임차했을 때

③ 임대인과 임차인이 협의하여 보상했을 때

④ 임대인의 동의 없이 임차인이 건물 전부 또는 일부를 파손했을 때

⑥ 임대차한 건물의 일부 또는 전부가 멸실되었을 경우

⑦ 임대인이 아래의 사유로 건물 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 해당 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

- 임대차 계약 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함하여 철거 및 재건축계획을 임차인에게 세부적으로 고지하고 따를 경우

- 노후된 건물이거나 멸실 등 안전사고에 우려가 있는 경우

- 법령에 따라 철거 또는 재건축을 진행할 경우

 

임대인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 종료될 때까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호를 제외 후 권리금을 지급받으는 것을 방해할 수 없습니다. 즉, 임차인은 임대차기간 종료 전 6개월의 기간적 요건을 만족하도록 준비가 필요합니다.