증여세 계산을 위한 재산평가 기준 완벽정리

증여세 계산을 위한 재산평가 기준 완벽정리

 

 

무상으로 재산이나 이익을 이전받는 것을 증여라고 하고, 이때 부과되는 세금이 증여세입니다. 이때 증여세의 규모를 결정하는 것은 증여받는 재산 또는 이익의 크기인데요. 증여재산가액은 증여일 현재의 시가로 산정하는 것이 기본입니다.

 

 

 

증여세  재산평가

증여세를 결정하는 증여재산가액은 증여일 현재의 시가로 산정하는데, 시가를 산정하기 어려운 상황이라면 시준시가 등 보충적 평가액을 기준으로 산정합니다.

 

 

그렇다면 현재 시가를 기준으로 하는데, '현재'의 기준은 무엇일까요?

'현재'는 일반적으로 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지로 기준으로 합니다. 그리고 평가기간 중에 매매 등이 발생하면 해당 매매가액이나 감정가액, 경매가액, 공매가액을 기준으로 합니다.

 

단, 신고기간 내에 신고했다면 유사재산의 매매가액 등은 평가기간 이내의 신고일까지 가액을 의미합니다.

 

 

만약 평가기간을 벗어난 시가는 어떻게 되나요?

증여일 전 2년부터 증여일 전 6개월까지 및 평가기간이 지난 후부터 증여세 신고기한부터 6개월까지의 기간 중에 매매 등이 발생했다면 증여일로부터 매매계약일 등까지 기간 중에 가격 변동이 없다고 판단하고, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액등을 증여재산가액으로 산정합니다.

 

 

상가건물을 증여받았는데, 평가기간 내에 시가가 없다면?

비주거용 부동산과 대지 등 지상에 건축물이 없는 토지는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월, 그리고 6개월이 지나기 전까지 관할 세무서장 등이 감정기관에 의뢰하여 감정평가한 가액으로 증여재산가액을 평가합니다. 이때 발생하는 감정평가 수수료 등 비용은 국세청이 부담하고, 신고액과 차이가 있어 추가 납부할 세액이 발생한 경우에도 가산세는 면제됩니다.

 

그리고 감정가액은 2곳 이상의 감정평가업자의 감정가액의 평균액을 기준으로 합니다. 하지만 기준시가가 10억 원 이하의 부동산이라면 1개의 감정평가업자의 감정가액도 인정합니다.

단, 일부 지분만 증여하는 경우 해당 부동산의 전체 기준시가가 10억원 이하인 경우에만 1곳의 감정기관 감정가액으로 시가가 인정됩니다.

 

 

평가기간의 날짜 기준은?

증여하는 재산의 매매가액은 매매계약일이 기준이고, 감정가액은 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일이 기준입니다. 

 

또한 경매가액이 결정된 날은 매각 허가를 결정하는 날을 의미합니다.

 

 

시가가 2개 이상이라면 증여일을 전후하여 증여일에 가까운 날에 해당하는 가액을 증여재산가액으로 합니다. 하지만 가장 가까운 날이 2개 이상이라면 그 가액들의 평균액을 증여재산가액으로 산정합니다.

 

 

증여재산과 유사 재산의 매매가액 등이 모두 있다면 어떤 가액을 증여재산가액으로 하는가?

증여재산의 매매가액 등을 증여재산가액으로 하는데, 유사재산의 매매가액 등은 증여재산의 매매가액 등이 없는 경우에만 사용하게 됩니다.

 

 

 

증여세  유사재산

증여하는 부동산이나 이익 등의 매매가액이 없다면 유사 재산이 시가 산정의 기준이 됩니다. 

공동주택의 경우라면 평가대상 주택과 같은 단지에 있어야 하고, 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내여야 합니다. 그리고 주택 가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택 가격의 5% 이내라면 유사 재산으로 판단합니다. 

 

유사재산에 해당하는 공동주택이 2개 이상이라면 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 적게 나는 주택을 기준으로 합니다.

 

 

 

증여세  부동산 실거래가

부동산 실거래가는 국토교통부가 운영하는 공식 사이트 '실거래가 공개시스템'에서 확인할 수 있습니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

 

증여세  부동산 공시지가

공동주택공시가격과 개별단독주택공시가격, 토지 개별공시지가는 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다.

 

아파트 공시가격과 주택공시가격은 매년 4월 말에, 토지공시가격은 매년 5월말에 공시됩니다. 

 

 

 

증여세  건물, 오피스텔 등의 기준시가

 

 

상업용건물이나 오피스텔, 건물의 기준시가는 국세청홈텍스에서 확인 및 계산할 수 있습니다.

 

국세청 홈택스

 

 

 

증여세  기준시가

분양권과 입주권

분양권 또는 조합원입주권의 시가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에 업로드된 실거래가에서 증여일까지 납부되지 않는 중도금과 잔금을 제외하여 산정합니다

 

하지만 시가가 없는 분양권이나 입주권의 경우는 증여일까지 불입한 계약금과 중도금의 합계액으로 산정하고, 조합원입주권 가액은 조합원권리가액에서 증여일까지 납입한 조합원 분담금을 합한 가액으로 산정합니다.

 

 

토지

부동산공시가격알리미 사이트에 개별공시지가 조회에서 확인할 수 있는 개별공시지가에 토지면적을 곱하여 산정합니다.

 

 

건물

주택 및 건물, 오피스텔 이외에 일반건물 기준시가는 국세청 홈택스 상단메뉴에 있는 조회 / 발급 -> 기타 조회 -> 기준시가 조회 -> 건물 기준시가에서 기준시가 산정에 필요한 다양한 요소들을 건축물대장을 보고 입력 후 계산이 가능합니다.

 

 

상업용건물, 오피스텔

국세청 홈텍스 -> 조회/발급 -> 기타 조회 -> 기준시가 조회 -> 상업용건물 / 오피스텔에서 조회되는 일괄 산정 및 고시가액에 해당하는 건물의 면적을 곱하여 산정합니다.

 

 

상가주택

주택과 주택토지의 가액은 개별단독주택공시가액으로 산정하고, 상가의 부수토지 가액은 개별공시지가 상가 부수토지 면적을 곱하여 산정합니다. 그리고 상가의 건물부분 가액은 일반건물 기준시가 산정방식으로 산정하게 됩니다.

 

 

 

증여세  주식

코스피와 코스닥에 상장된 주식을 증여받은 경우 증여일 포함하여 이전 2개월, 증여일 포함하여 이후 2개월 총 4개월 동안 매일 거래소 최종 시세 가액의 평균액으로 산정하게 됩니다.

 

최대주주의 주식은 전부 20% 할증평가 대상이라고 생각할 수 있으나 그렇지 않습니다. 중소기업이 발행산 주식은 할증 평가하지 않고, 그 외에 기업의 최대주주 주식은 20% 할증평가됩니다.

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이상 지금까지 증여세 재산 평가 기준에 대해 알아보았습니다.

 

 

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