손피 뜻과 계산방법ㅣ불법이 아닌 합법

손피 뜻과 계산방법ㅣ불법이 아닌 합법

분양권 단기 양도소득세율이 기존 6~45%에서 66~77%로 개편되면서 분양권 거래 시 '손피'라는 단어를 보셨을 텐데요. 지금부터 손피 뜻과 계산방법, 불법인지 합법인지 여부를 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

손피 뜻과 의미

손피는 손님 피 또는 손에 들어오는 피를 줄인 말로, 손피안에 담긴 의미는 다음과 같습니다.

 

매수인이 매도인이 내야 할 양도소득세 및 각종 비용을 모두 부담하고 매도자는 실제로 자기가 받고 싶은 금액만 제안하는 것입니다.

 

손피 거래는 분양권 시장에서 매도자가 매수자보다 우위일때, 즉 매도자가 갑일 때 매도인이 손피를 거래하는 경우가 많습니다. 이유는 분양권 단기 양도소득세율이 많다 보니 손피 거래를 통해 매수자가 이득을 보고자 이러한 형태 거래가 나오는 것입니다.

 

 

 

손피 불법 vs 합법

결론부터 말하면 손피 거래는 불법이 아닌 합법입니다.

 

손피 거래는 국세청이 권장하고 관리하는 범주 내에서 이루어지며, 국세청의 홈택스에서도 "매수자 부담 양도소득세" 항목이 별도로 존재하여 이러한 거래 형태를 고려한 세금 계산이 가능합니다.

 

현재는 국세청이 손피 거래를 규제하는 것이 아니라, 오히려 이를 지원하고 규범화하기 위한 노력을 기울이고 있습니다.

분양권 실거래가 신고 시에도 손피 거래에 대한 실거래 금액 신고 방법을 세세하게 안내하고, 개업 공인중개사들에게 이를 가르치는 공문을 발송하는 등 지원을 제공하고 있습니다.

 

정리하면, 이러한 국세청의 지원과 법적인 근거 아래, 손피 거래는 다운 계약서나 불법적인 형태의 거래가 아닙니다. 매수자와 매도자가 상호 협의하고 합법적인 절차를 준수하여 거래를 진행한다면 안심하고 손피 거래를 해도 무방합니다.

 

 

 

손피 매수인도 이득

손피 거래를 하면 매도자도 좋지만 매수자도 비용을 절약할 수 있습니다. 그 이유를 예시를 들어 설명하겠습니다.

 

매도인은 분양권 프리미엄을 1억을 받고 싶은 경우

 

매도인이 아파트 분양권을 1억에 매도하고 싶다면, 매수인이 얼마를 지급해야 매도인에게 1억원이 손에 남을까요?

 

매수인이 4억 3,500만원을 지급해야 매도인은 단기 양도소득세인 77%(3억 3,495만 원)를 제하면 1억이 남습니다. 

즉, 매수인은 1억을 벌기 위해서 매수인으로 부터 4억 3,500만 원을 받아야 합니다.

 

 

그럼 위와 같은 경우 '손피' 거래를 한다면 어떻게 될까요?

매도인이 분양권 프리미엄 1억원을 받고 싶다면 세금 77%인 7,700만 원을 매수자가 부담하면 됩니다. 그리고 매도인은 매수인에게 7,700만 원이라는 돈을 양도받기에 2차 양도소득세가 과세됩니다. 

2차 양도소득세는 7,700만원에서 77%입니다. 그럼 5,929만 원인데요. 

 

정리하면

1억 + 7,700만원 + 5,929만 원으로 2억 3,629만 원입니다. 

 

손피로 거래하면 2억 3천만원만 부담하면 됩니다. 손피 거래하지 않으면 4억 3500만 원을 부담해야 하지만 손피 거래를 통해 2억 정도 저렴하게 거래할 수 있습니다. 

 

매도인은 돈벌어서 좋고, 매수인은 싸게 사서 좋은 겁니다.

 

더욱 정확한 손피 계산법은 다음과 같습니다.

 

 

 

손피 계산 방법

계산하기 쉽게 손피 금액을 1000만 원으로 설정해 보겠습니다. 

손피 양도소득세 계산을 1차와 2차로 구분해야 합니다.

 

 

① 1차 양도소득세 

1차 양도소득세 계산할 때 기본 공제는 250만원 가능합니다.

 

250만 원은 1년에 1인까지 무조건 가능합니다. 그래서 해당되시는 분도 계시고 안되시는 분도 계시겠지요.

 

손피가 1,000만원일때 250만 원을 먼저 공제해 주면 750만 원이고, 여기서 분양권 양도소득세율 77%을 적용하면 577만 원이 됩니다. 이 577만 원이 1차 양도소득세입니다.

 

 

② 2차 양도소득세

매도인은 577만원이라면 돈을 벌게 됩니다. 이때 이 돈에도 양도소득세를 적용해야 합니다.

다만, 1차에서 250만원 1인 1공제를 했으니 2차에서는 공제가 불가합니다.

 

577 x 77% = 444만원이 2차 양도소득세입니다.

 

 

③ 손피 최종 계산

1차 2차 양도소득세를 가지고 최종 정리해 보겠습니다.

 

1,000만 원 + 577만 원(1차 양도소득세) + 444(2차 양도소득세) = 2,021만 원입니다.

 

아파트 분양권 손피 1,000만 원이라고 했을 때 매수인이 부담해야 할 총금액은 프리미엄 포함 2,021만 원입니다.

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이상 지금까지 손피 거래에 대해 알아보았습니다