전세금 안돌려줄때 해결방법ㅣ전세금 반환 지연ㅣ전세 계약전 확인사항

임대인(집주인)이 전세금 안돌려줄때 곤란한데요. 전세는 집주인이 세입자에게 전세금 명목으로 돈을 빌리는 것입니다. 그래서 만기 시 돌려받기 힘든 경우가 많이 발생합니다.

집주인은 월세로 하지 않고, 왜 전세로 돌릴까요? 갭투자로 시세차익을 위해 전세를 돌리거나 돈이 급한 경우가 발생하기 때문입니다.

전세 계약시 반드시 알아야 할 것과 준비사항 등을 소개하도록 하겠습니다.

전세금 전세 계약전 준비사항

시세확인

주변 시세를 대비해서 너무 저렴하거나 비싼 집은 의심해야 합니다. 특히 전세가보다 매매가 저렴하거나 집주인 채무가 많거나, 집주인이 세금체납이 있다면 피하는 것을 권장합니다.

캡투자용

집주인이 직업이 없다면 갭투자꾼인 가능성이 높습니다. 직업 없는 갭투자자는 개인적으로 거릅니다. 부동산 시장 상황에 따라 위험할 수 있기 때문입니다.

그리고 집주인이 가게를 운영한다면 실제로 해당 가게를 가보기도 했습니다.

가급적 안정적인 직업이 있는 분이 집주인이면 좋습니다.

전세권 설정

임대차 계약전에 부동산 계약서에 특약 기입을 요청합니다. 바로 '전세권 설정'인데요.

만약 전세권 설정을 거부하는 집주인은 아무리 집이 마음에 들어도 걸러야 합니다.

전세권 설정은 앞으로 발생할 전세계약 만료 시 보증금을 반환받기 위한 안전장치입니다. 전세권 설정을 통해 해당 임대주택의 등기부등본에 "제가 전세 세입자입니다"를 기록하는 것입니다. 만약 경매가 발생했을 때 내 돈이 이 집에 있으니 저에게 우선권을 줘야 합니다라는 것을 확정하는 것입니다.

즉, 세입자의 우선변제권을 보존하는 효력이 발생합니다.

확정일자와 차이는 무엇을까요?

전세권 설정은 집주인의 동의가 있어야 하고, 비용이 발생합니다.

확정일자는 집주인의 동의가 없어도 됩니다. 확정일자 비용은 600만 원인데요. 전세금 설정등기는 보증금에 따라 수수료가 정해지기에 부담이 클 수도 있습니다.

하지만 확정일자만 받을 경우 별도로 집주인에 임차보증금 반환 청구소송 등을 제기하고 승소해야 강제집행으로 진행할 수 있는데요. 전세금설정 등기를 했다면 별도의 판결절차 없이도 직접 경매신청을 통해 강제집행을 할 수 있습니다.

그래도 집이 너무 마음에 들고 임대 금액도 괜찮은데, 전세권 설정 꼭 해야 할까요?

"2~4년간 마음에 드는 집 vs 평생 상처" 중 한 가지를 선택한다면 어떤 것을 선택하시겠습니까?

전세권 설정은 필수입니다. 그리고 전세권 설정을 할 경우 전세권 설정 등기 비용이 발생하는데요. 이는 세입자가 부담해도 좋습니다. 왜냐하면 전세권 설정을 할 경우 집주인이 준비해야 할 서류도 있기에 비용부담까지 요청하면 매끄럽게 진행이 안될 수 있기 때문입니다.

전세금 보증보험

전세금 보증 보험을 들어야 합니다.

그래서 계약 전 계약서에 특약을 아래와 같이 기입 요청하시고 안되면 해당 집주인은 거르는 것이 좋습니다.

"집주인의 사정으로 전세금 보증 보험 가입이 불가능할 경우 계약금 배약배상 후 계약을 해지한다"

계약 전에 전세금 보증보험이 가능한 주택인지 확인해 보시고 계약을 완료 후 전세금 보증보험에 가입하시기 바랍니다.

전세권 설정을 안 해준다고 하면 전세금 보증보험이라도 반드시 가입해야 합니다. 만약 둘 다 안 되는 집은 일단 사기 가능성 높다고 생각하시면 됩니다.

등기부등본 확인

계약 시 해당 주택의 등기부등본을 제공하는데요. 설정 등기 등을 확인하기 위함입니다. 이때 제출용 등기부등본을 받아야 합니다. 법적효력이 다릅니다.

가계약시 등기부등본을 확인할 때 대출로 설정등기된 것이 없는지 확인하시고, 전세금 넣는 날(잔금일)에도 등기상 문제없는지 확인해 보시기 바랍니다. 그리고 등기부등본상 주인이 맞는지 신분증도 확인해보시기 바랍니다.

전입신고

잔금은 평일 오전이 좋습니다. 전세금 잔금을 오전에 송금 후 즉시 동사무소에서 전입신고를 진행하기 위함입니다. 전세금 잔금 납입일을 오전으로 한 후, 바로 이사하시고, 이사가 완료되면 전입신고를 빨리 진행하는 것이 좋습니다. 자정이 지나면 확정일자 효력이 발생하는데요. 효력이 발생한 다음날 등기부등본을 발급받아보시고 변동사항이 없다면 안심해도 됩니다.

전문 사기단은 경우 이것을 노리는데요. 확정일자 효력이 발생하기 전에 대출을 받아 피해가 발생한 경우가 실제로 발생했습니다. 그러니 까다로울 수 있으나 위와 같이 당일에 이사와 전입신고까지 처리할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.