한양 수자인 오피스텔ㅣ투자 금액 / 주택수 / 대출 / 취득세 / 양도세 / 전매제한

한양 수자인 오피스텔ㅣ투자 금액 / 주택수 / 대출 / 취득세 / 양도세 / 전매제한

오피스텔 투자는 실거주 목적보다는 월세 수익을 목표로 투자하는 경우가 많기 때문에 여러 가지 세금 및 대출 관련 사항을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 특히 분양권 상태에서부터 등기 후까지 다양한 세제 혜택이나 규제 요소들이 얽혀 있어, 신중하게 접근하는 것이 매우 중요합니다.

 

지금부터 오피스텔 투자 시 꼭 알아두셔야 할 초기 자금, 세금, 대출 가능 여부, 전매 제한 등을 단계별로 설명해드리겠습니다.

 

 

 

한양 수자인 오피스텔 초기 필요 금액

오피스텔 투자를 처음 시작할 때 가장 먼저 고려해야 하는 것이 바로 초기 자금입니다. 예를 들어, 수자인 오피스텔 84OB 타입 43층에서 45층을 기준으로 설명드리자면, 1차 계약금으로 1,000만 원이 필요합니다. 이 계약금을 납부한 이후에는 계약 후 1개월 내에 추가로 2,800만 원을 준비해야 하며, 총 3,800만 원의 자금을 한 달 이내에 마련해야 합니다.

 

만약 오피스텔을 빠르게 매도할 계획을 세우신다면, 최소한 계약금 1,000만 원과 전자수입인지금액 정도만 준비하시면 됩니다. 자금 회전을 빠르게 할 수 있다면 초기 투자 부담을 줄일 수 있는 방법이기도 합니다.

 

짧은 시간 안에 매도할 경우 어떻게 자금을 운용할지 미리 계획을 세우는 것이 중요합니다.

 

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한양 수자인 오피스텔 주택수 포함 여부

오피스텔은 투자자들 사이에서 주택수 포함 여부에 대한 관심이 큽니다. 분양권 상태에서는 오피스텔이 주택수에 포함되지 않는다는 점이 매우 유리한 점 중 하나입니다. 왜냐하면, 분양권 상태에서는 오피스텔이 주거용으로 사용될지, 상업용으로 사용될지 아직 결정되지 않았기 때문입니다.

 

이는 오피스텔이 건축법을 따르고, 주택법의 규제를 받지 않기 때문에 가능한 점입니다.

 

그러나 등기 후 주거용 오피스텔로 사용될 경우 주택수에 포함되므로, 추가 세금이 부과될 수 있습니다. 반대로 상업용으로 사용될 경우 주택수에 포함되지 않으니, 본인의 투자 계획에 따라 어떻게 활용할지 미리 정해두는 것이 좋습니다.

 

재산세 과세기준일(6월 1일)을 기준으로 주택수 포함 여부가 결정되므로, 주택수에 따른 세제 혜택을 고려해야 합니다.

 

 

 

 

한양 수자인 오피스텔 대출 가능 여부

오피스텔 투자는 자금을 효율적으로 조달하기 위해 대출 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 오피스텔은 공급 금액의 60% 범위 내에서 중도금 대출을 받을 수 있으며, 중도금은 무이자로 지원됩니다. 이는 초기 자금 부담을 덜어주는 장점이 있지만, 신용불량자, 외국인, 법인은 제약을 받을 수 있으니 대출 자격 요건을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

 

더불어 잔금 대출의 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 규정을 따르며, 중도금 대출도 부채로 합산되기 때문에 DSR 규제가 중요한 역할을 합니다. 2020년 7월 10일 대책에서는 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시키고, 2022년부터는 DSR 40% 규제를 오피스텔에도 적용해 대출 한도가 줄어든 바 있습니다.

 

그러나 2023년 4월, 대출 규제가 완화되면서 투자자들에게 보다 유리한 환경이 조성되었습니다. 따라서, 대출을 통해 자금을 마련하실 계획이라면, DSR 규제와 대출 완화 시점을 잘 파악하여 타이밍을 맞추는 것이 중요합니다.

 

 

 

한양 수자인 오피스텔 취득세

오피스텔은 취득세 부과 기준도 매우 중요합니다. 오피스텔을 취득할 때는 업무용으로 간주되어 4.6%의 취득세가 부과됩니다. 이는 기본적으로 4%의 취득세와 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 합한 금액입니다.

 

한양 수자인의 경우 취득세가 1700만원 정도 됩니다.

 

이 취득세는 1주택자든 다주택자든 동일하게 적용되며, 분양권 상태에서는 취득세가 부과되지 않음을 기억해야 합니다. 등기 시점에만 취득세가 부과되며, 다주택자도 동일하게 4.6%의 세율을 적용받습니다.

 

오피스텔을 투자용으로 취득할 경우, 업무용으로 사용될 가능성이 높기 때문에 이 점을 염두에 두고 세금 계획을 세워야 합니다.

 

 

 

한양 수자인 오피스텔 양도세

오피스텔을 매도할 때는 양도세가 부과됩니다. 분양권 상태에서 보유 기간에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 1년 미만 보유 시 50%, 1~2년 미만 보유 시 40%, 2년 이상 보유 시 일반 과세가 적용됩니다. 양도세는 오피스텔이 주거용인지 상업용인지에 따라 달라집니다.

 

주거용으로 판단될 경우 주택수에 포함되어 더 높은 세율이 적용될 수 있으며, 상업용일 경우 상대적으로 유리한 세율을 적용받을 수 있습니다. 이때, 임차인이 전입신고를 하지 않아도 상업용으로 인정되지 않으며, 반드시 해당 호실이 사업자 등록이 되어 있어야 상업용으로 간주됩니다.

 

주거용으로 사용되면 더 높은 양도세가 부과될 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

 

 

한양 수자인 오피스텔 전매제한

오피스텔 투자 시 전매제한 여부도 중요한 고려 사항입니다. 오피스텔 홍보물에는 3무 조건으로, 전매제한 무라고 안내되어 있지만, 건축물의 사용 승인 전에는 전매가 제한됩니다.

 

또한, 규제 지역의 경우 100가구 이하의 오피스텔에만 전매 제한이 없으며, 비규제 지역에서도 사용 승인 전에는 1회만 전매가 가능합니다.

 

투자를 계획 중이라면 전매 가능한 시점을 잘 파악하여, 사용 승인 전의 전매를 고려해볼 수 있습니다. 전매를 통해 단기적으로 수익을 창출할 수 있는 기회를 찾는 것도 오피스텔 투자 전략 중 하나입니다.

 

 

 

한양 수자인 오피스텔 인지세

오피스텔 분양권을 전매할 경우 인지세가 발생합니다. 인지세는 거래 금액에 따라 달라지며, 1억 원~10억 원 구간에서는 15만 원의 인지세가 부과됩니다. 비교적 적은 금액이지만, 여러 세금을 고려할 때 잊지 말고 계산에 포함해야 하는 항목입니다.

 

추가로 알아두면 좋은 사항들 오피스텔 투자 시에는 세금과 대출 외에도 알아두면 좋은 사항들이 많습니다.

 

 

 

 

한양 수자인 오피스텔 유의사항

다음은 몇 가지 추가 고려 사항입니다.

 

- 엘레베이터

한양수자인 오피스텔은 엘레베이터가 2대(일반용, 화물용)입니다. 126세대인데 2대이면 63세대 1대이네요.

 

- 주차 문제

오피스텔의 주차 공간이 제한적일 수 있으며, 공동주택이 지하 1~3층, 오피스텔은 지하 4층까지 주차 공간이 마련되어 있어 주차가 번거로울 수 있습니다.

 

- 이사 문제

사다리차 이사는 불가능하며, 엘리베이터를 이용한 이사만 가능합니다.

 

- 소음 및 조망권 문제

저층부 호실은 공개공지로 인한 소음이 발생할 수 있으며, 고층부는 항공 장애등으로 인해 눈부심이 발생할 가능성이 있습니다.

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오피스텔 투자는 초기 자금 마련부터 대출, 세금 문제까지 신중하게 계획해야 하는 복합적인 과정입니다. 주택수 포함 여부, 전매 제한, 취득세와 양도세 등의 법적 규정을 잘 이해하고 접근해야 성공적인 투자가 가능합니다.