생애최초 주택구입 후기ㅣ디딤돌 대출 실행까지 자세히 공유

생애최초 주택구입 후기ㅣ디딤돌 대출 실행까지 자세히 공유

집을 구입하기로 마음먹은 여러분께 이번 블로그 포스팅을 통해 저의 경험담을 공유하고자 합니다. 집을 구입하는 과정에서 겪은 다양한 일들과 대출 관련 정보를 풍성하게 담아보았어요. 이 글을 통해 여러분이 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

 

 

 

 

생애최초 주택구입 대출 알아보기

시중은행 대출 조건 알아보기

집을 구입하기로 결정한 후, 먼저 시중은행의 대출 가능 금액을 알아봤습니다. 기준일은 2024년 5월이었고, 신한, 우리, 국민, 하나은행에서 "구축" 주택의 경우 KB시세와 매매가 중 낮은 금액을 기준으로 대출이 책정된다고 합니다.

 

5억 원 기준으로 70%인 3.5억 원을 대출해주며, 이자율은 3.5%에서 3.8% 사이였습니다.

 

 

디딤돌대출 알아보기

다양한 대출 옵션을 알아보다가 '디딤돌대출'이라는 것을 알게 되었습니다. 기금e든든 홈페이지에서 대출 자격과 예상 대출금액을 조회해보니, 생애최초 혜택을 적용받아 20년 원리금 균등상환으로 이율 2.05%, 매매 대금의 80%까지 대출이 가능하다는 결과가 나왔습니다.

 

낮은 이자율과 높은 대출 비율 덕분에 현금만 조금 더 보태면 집 구매가 가능하겠다는 계산이 나왔습니다.

 

자신이 디딤돌 대출 자격이 되는지 확인하려면 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

 

디딤돌 대출 자격 확인

 

 

부동산 방문 및 집 구경

기쁜 마음으로 부동산에 전화를 걸어 인근 집들을 보러 갔습니다. 10년에서 14년 된 84m2의 집들은 대략 4억 초중반의 가격을 형성하고 있었습니다. 마음에 들지 않아 신축 아파트도 구경했습니다.

 

막판 분양권 물량이 있어 집주인과 협의를 했고, 대략 4.8억에서 5억 정도의 가격을 제시받았습니다. 결국 7월 말 입주 예정인 집을 선택했습니다.

 

 

대출 신청 과정과 문제 발생

아내와 상의 후 기금에 대출 신청을 넣었고, 3일 만에 적격 판정을 받았습니다. 이후 은행 방문기를 통해 본격적인 대출 신청 과정을 시작했습니다.

 

1. 부동산 계약서 작성(계약금 4천만 원) 후 은행에 대출 신청을 하러 갔습니다. 대출 신청에는 계약서가 필요했습니다.

 

2. 은행원에게 생애최초 대출이 가능한지 물어보니, 분양권이나 집 소유 이력이 있으면 불가능하다고 했습니다. (1차 멘붕)

 

3. 서류 심사 중 소득 문제가 발생했습니다. (2차 멘붕) 소득 초과로 인해 대출이 불가능했습니다.

 

4. 집에 돌아와 네이버에서 소득 관련 검색을 했습니다. 은행원의 상담 내용이 맞았습니다.

 

5. 대출 신청을 취소했습니다. 마음이 무너졌습니다.

 

 

대출 취소 후 대안 모색

잔금 납부를 위한 방법을 고민했습니다. 매수할 집의 등기부등본을 보니 이전 집주인은 분양가의 95%를 대출받은 기록이 있었습니다. 부동산을 통해 해당 은행의 대출 상담사와 연결되었고, 현재 거주자가 대출받은 방법은 KB시세가 없어서 은행 자체 감정평가로 감정가의 70%를 받은 것이라고 했습니다.

 

그러나 "DSR" 7월 시행으로 DSR 40% 이내에서만 가능하다는 답변을 받았습니다. 또다시 무너저 내렸습니다.

 

 

 

생애최초 주택구입 디딤돌 대출

많은 방법을 찾아본 끝에 다시 디딤돌대출을 진행하기로 결정했습니다. 여러 번의 좌절을 겪었지만, 최종적으로는 디딤돌대출로 문제를 해결할 수 있었습니다.

 

디듬돌 대출과 관련하여 더욱 자세한 정보를 확인하려면 아래 링크를 선택하세요.

 

디딤돌대출 자세한 정보

 

 

1. 소득기준 맞추기

기금의 소득 기준은 은행 방문 시점을 기준으로 합니다.

대출 신청 기준일에 고용 상태인지 확인해야 하며, 대출 대상자가 아니면 전년도 소득 또는 소득 합산을 하지 않아요. 저희 부부의 경우를 예로 들자면, 와이프는 전년도에 연초 계약 만료로 800만 원의 급여소득만 있었고, 올해 대출 신청 1개월 전 재취업하여 월급을 한 번 받았습니다.

 

그 월급에 12를 곱해 연소득을 추정했을 때, 제 급여와 합산하면 소득이 초과되는 상황이었습니다. 결국 와이프가 퇴사하기로 했습니다.

 

 

2. 디딤돌대출 신청 과정

와이프가 퇴사한 후 다시 기금에 대출 신청을 진행했습니다. 적격 승인을 받고, 와이프 퇴사 후 은행을 재방문했어요. 소득 기준을 통과하고 대출 서류 및 금액을 작성했습니다. 은행 방문 시 DSR(총부채원리금상환비율)은 제외하고 DTI(총부채상환비율) 60% 이내, KB시세 매매가 중 낮은 금액으로 대출이 이루어집니다.

 

신축 아파트의 경우, 옵션 가격을 뺀 분양가로 대출 금액 기준이 된다는 점을 주의해야 합니다.

 

 

3. 대출 한도와 DTI 문제 해결

저희는 마통(마이너스 통장) 8천만 원이 있어서 DTI에 걸렸습니다. 한도만 잡아놓은 마통이라 은행원에게 마통 해지 여부를 물어봤고, 20년이 아닌 30년으로 대출 기간을 연장하면 괜찮다고 해서 30년으로 진행했습니다. 나중에 DSR 시행되면 마통을 만들 수 없기 때문에 중요한 결정이었죠.

 

 

4. 방공제 신청 문제

방공제를 신청했으나 생애최초가 아니라고 하였고, 또한 집값이 3억 원을 넘어서 신청이 불가능했습니다. 잔금 시 2800만 원이 추가로 필요했어요.

 

방공제의 정확한 명칭은 소액임차보증금입니다. 세입자의 보증금 보호를 위한 최소한의 금액을 뜻해요. 주택담보대출을 받을 때 이 세입자의 보증금 보호를 위한 금액을 제외하고 대출을 해준다고 해서 방공제, 방 빼기 금액이라고도 이야기합니다.

 

주택이 경매로 넘어갈 경우를 대비해 주택임대차보호법에 따라 최우선변제권 보장금액인 소액임차보증금을 대출금액에서 제외하는 것입니다. 우스갯소리로 방 하나를 제외하고 대출이 된다고 해서 방공제라고 불려지고 있습니다.

 

 

5. 대출 승인과 서류 작성

분양가의 70%를 30년 원리금 균등상환으로 이자율 2.1%로 신청하고 서류를 작성한 후 집에 돌아왔습니다. 억울해서 몇일 동안 생애최초가 왜 안 되는지 찾아보니, 법 개정 전의 분양권 소유 이력이 있어도 생애최초가 가능하다는 것을 알게 되었습니다.

 

은행에 전화해 생애최초가 가능한지 확인하니, 된다고 했습니다. 기쁨도 잠시, 와이프에게 주택 소유 이력이 있다는 전화가 와서 다시 확인해보니, 장인이 돌아가실 때 상속받은 집의 지분이 있었고, 어머니에게 지분을 모두 준 상황이었습니다. 다행히 이런 경우는 주택 소유 이력으로 보지 않는 예외 조항이 있어 은행에 설명해줬습니다.

 

 

6. 최종 대출 승인과 이사 준비

은행 심사가 끝날 때까지 기다린 후, 몇일 후 은행에서 약정서 작성하러 오라는 연락을 받았습니다. 생애최초 분양가의 80%, 30년 원리금 균등 상환 이자 2.1%로 최종 승인받았습니다. 이제 이사 준비를 하고 있습니다.

 

참고로, 생애최초 주택구입은 취득세도 할인됩니다. 저도 200만원 정도 감면 받고 구매했습니다.

 

또한 원리금 납부를 체증식으로 해야 유리합니다. 장기간 주택 보유가 아니라면 체증식으로 해야 합니다. 하지만 체증식은 40세 이하만 가능합니다. 그래서 주변에는 40세 이전에 주택 구입하라고 조언하고 있습니다.

 

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위의 내용은 약간 각색되고 함축된 내용입니다. 실제로는 적격 심사를 8번 진행했고, 은행을 4번 다녀왔습니다. 덕분에 디딤돌대출과 관련하여 전문이 될 수 있었습니다. 이 글이 집 구매를 계획하는 여러분께 조금이라도 도움이 되길 바랍니다.