불법건축물 양성화 특별법ㅣ대상 유형 및 신청방법

불법건축물 양성화 특별법ㅣ대상 유형 및 신청방법

많은 분들이 궁금해하시는 불법건축물 양성화 특별법에 대해 정리해드리려고 해요. 불법건축물은 엄밀히 말하면 법적으로 허가받지 않은 건축물이기 때문에 각종 제약이 따르는데요.

 

일정 요건을 충족하면 정부가 한시적으로 이를 양성화(합법화)해주는 제도가 있습니다. 이번 글에서는 양성화 대상 건축물, 조건, 신청방법, 필요서류, 자주 묻는 질문까지 자세히 알려드릴게요.

 

 

 

 

불법건축물 양성화 특별법 무엇인가요?

불법건축물 양성화 특별법은 일정 시기 이전에 지어진 불법건축물에 대해 행정적·사회적 혼란을 줄이기 위해, 일정 조건 하에 합법적인 건축물로 전환해주는 제도예요.

이 법의 취지는 불법 증·개축으로 인해 안전 문제가 발생하거나, 재산권 행사에 제한이 생기는 경우를 해소하기 위함입니다.

 

즉, 법을 어긴 건축물을 무조건 허용하는 것이 아니라, 안전성·공익성 검토를 거쳐 주민 불편을 줄이면서 제도권 안으로 편입시키는 절차라고 이해하면 됩니다.

 

 

 

불법건축물 양성화 특별법 유형

양성화가 가능한 건축물은 다음과 같은 유형으로 구분됩니다.

1. 허가·신고 없이 지어진 건축물
   • 무허가 주택, 불법 창고, 불법 상가 등
2. 허가 범위를 초과한 건축물
   • 불법 증축, 불법 용도 변경 등이 해당
3. 건폐율·용적률을 일부 위반한 건축물
   • 당시 도시계획 기준을 소폭 초과했으나 안전상 문제가 없는 경우
4. 불법 옥탑방, 불법 베란다 확장, 불법 다락방
   • 아파트, 다세대 주택 등에서 흔히 발생
5. 기타 지자체장이 인정하는 건축물
   • 공익상 필요하거나 기존 마을 구조와 불가분 관계인 건물

 

단, 모든 불법 건축물이 양성화 대상이 되는 건 아니며, 아래와 같은 경우는 제외됩니다.

• 구조적으로 안전이 심각하게 훼손된 건축물
• 법령상 환경·경관 훼손이 명백한 건축물
• 문화재 보호구역, 군사시설보호구역 등 제한 구역 내 불법 건축물

 

 

양성화 대상 건축물 유형 정리표

구분	주요 사례	양성화 가능 여부	비고
무허가 건축물	허가·신고 없이 지어진 주택, 창고, 상가	가능	기준일 이전 건축물에 한함
불법 증축	건축 허가 범위 초과, 옥상 증축, 옆면 확장	가능	구조 안전성 확보 필요
불법 용도변경	주택 → 상가, 창고 → 공장 등 무단 용도변경	가능	공익 침해 없는 경우
건폐율·용적률 위반	도시계획 기준을 소폭 초과한 건물	가능	경미한 위반만 대상
불법 부속시설	옥탑방, 베란다 확장, 다락방 설치	가능	안전성 확보 필요
제한 구역 내 건축물	군사시설보호구역, 문화재보호구역 등	불가	법령상 양성화 불가능
안전 미확보 건축물	붕괴 위험, 구조적 결함 건물	불가	안전진단 미통과 시 제외

 

 

 

불법건축물 양성화 특별법 조건

양성화 특별법은 일정한 조건을 충족해야만 신청이 가능합니다.

1. 지정 기준일 이전 건축
   • 특별법에서 정한 기준일(예: 2012년, 2015년 등 시기마다 다름) 이전에 지어진 건축물일 것
2. 구조적 안전성 확보
   • 건축물 구조안전진단을 통과해야 함
3. 공익 침해 금지
   • 도로 점유, 하천·구거 점용 등 공익에 명백히 위반되지 않아야 함
4. 관련 법령 위반 정도
   • 위반 정도가 경미하고, 보완 가능해야 함

 

 

 

불법건축물 양성화 특별법 신청 방법

불법건축물 양성화는 일반적으로 관할 지자체 건축과에서 접수합니다.

1. 사전 상담
   • 관할 구청 건축과 방문 → 해당 건축물이 양성화 대상인지 확인
2. 신청서 제출
   • 건축물 양성화 신청서 작성 → 구청 건축과 접수
3. 현장 조사 및 안전진단
   • 구조 안전성, 건축법 준수 여부 조사
4. 심의 및 승인
   • 지자체 건축위원회 심의 후 승인 여부 결정
5. 건축물대장 정리
   • 양성화 승인 시 정식 건축물로 등록

 

 

 

불법건축물 양성화 특별법 신청 절차 체크리스트

✔️ 1단계: 사전 확인

• 관할 지자체 건축과 방문
• 내 건물이 양성화 대상인지 확인

✔️ 2단계: 신청서 접수

• 건축물 양성화 신청서 작성
• 토지 등기부등본, 건축물대장, 현황 사진 준비

✔️ 3단계: 안전진단

• 건축물 구조 안전성 확인
• 필요 시 보강공사 진행

✔️ 4단계: 행정 심의

• 지자체 건축위원회 심의
• 위반 정도·공익 침해 여부 판단

✔️ 5단계: 승인 및 등록

• 양성화 승인 → 건축물대장 정식 등록
• 합법 건축물로 전환 완료

 

 

 

불법건축물 양성화 특별법 필요 서류

양성화 신청 시 제출해야 하는 주요 서류는 다음과 같습니다.

• 건축물 양성화 신청서
• 토지 등기부등본, 건축물대장(존재 시)
• 현황 사진
• 구조 안전진단 보고서
• 설계도서(존재하는 경우)
• 기타 지자체에서 요구하는 서류

 

 

불법건축물 양성화 특별법 양성화 진행 시 비용

양성화 과정에서는 일정 비용이 발생합니다.

• 안전진단 비용: 수십만~수백만 원 (건축물 규모에 따라 다름)
• 설계 및 보완 비용: 불법 증·개축 부분을 보완해야 할 경우 발생
• 과태료·이행강제금 일부 납부: 지자체에 따라 양성화 과정에서 일부 부과

 

 

 

불법건축물 양성화 특별법 자주 묻는 질문

Q1. 모든 불법 건축물이 양성화 가능한가요?

아니요. 구조적으로 위험하거나 공익을 침해하는 건물은 양성화가 불가능합니다.

 

 

Q2. 신청 기한이 있나요?

네. 특별법은 한시적으로 운영되므로 반드시 해당 기간 내 신청해야 합니다.

 

 

Q3. 양성화가 되면 과거 불법 건축 이력이 사라지나요?

행정적으로는 합법 건축물이 되지만, 이력은 기록으로 남을 수 있습니다.

 

 

Q4. 양성화 후 매매나 증여가 자유로워지나요?

네. 건축물대장에 정식 등록되기 때문에 합법적인 재산권 행사가 가능합니다.

 

 

Q5. 양성화 비용은 어느 정도인가요?

규모·상황에 따라 다르지만 안전진단 비용과 행정 수수료를 합쳐 최소 수십만 원에서 수백만 원 수준입니다.

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불법건축물 양성화 특별법은 단순히 “봐주는 제도”가 아니라, 안전 확보와 주민 재산권 보장을 동시에 위한 정책이에요.

 

내 건물이 대상이 되는지, 어떤 서류와 절차가 필요한지 미리 확인하고 준비하면 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.

 

특히, 기한 내 신청이 가장 중요하니, 해당되는 건축물을 소유한 분들은 늦지 않게 준비하시길 추천드립니다.